嘉義建地,嘉義市建地,嘉義縣建地

建築原物料大漲，衝擊房價下跌，全球建商倒閉潮如疫情蔓延，專家也示警，截至目前為止，歐洲英國、德國、瑞典等國的房市危機持續擴大，連亞、澳的國家也不例外。

馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書「房產知識Buffet+」指出，幾個月前，曾有人主張台灣應該仿效歐洲國家針對建商進行「推案資格審查」嗎，他當時便質疑這種「防君子不防小人」的無效審查只是多此一舉，如今完全應驗了。

這波全球建商倒閉潮肇因於央行升息、建築成本瘋狂上揚，大多數國家平均建築成本大漲逾3成以上；當資金成本、營造成本大漲但房價下挫，成本無法順利轉嫁至消費端，意味著建商利潤大幅度遭到壓縮、甚至賠售，那麼建商索性包袱收一收跑路去了。

殘酷的是，「建商一去不復返，此地空餘爛尾樓」，如此淒慘景況不只發生在中國，德國等許多國家也如星火燎原般延燒。

▼不少國家面臨建商倒閉潮。（示意圖／pixabay）

其中，日本東京商工研究中心（Tokyo Shoko Research）發布訊息指出，2023 年上半年建築企業破產數量為785家，較去年同期成長36.3％；瑞典信用機構Creditsafe統計，2023年前8個月的公司違約數量飆破逾5千家，創下1999年統計以來的最高紀錄。

至於澳洲證券暨投資委員會的數據顯示，2022年7月至2023年4月期間，高達1709家建築公司申請並進入破產程序，較前年至去年同期增加24.9％；德國聯邦統計局表示，2023年前4個月已有437家建築公司申請破產，與2022年同期增加20％，走上破產之路的包括擁有125年歷史的老字號包商Wolff Hoch und Ingenieurbau，更由於倒閉與中綴的建案增加，德國政府於9月宣布祭出450億歐元的一籃子救市計畫。

▼專家認為，台灣的建商目前還能轉嫁成本。（示意圖／pixabay）

英國也不好過，根據英國破產管理局統計，截至2023年6月的近一年內，約有4280家建築公司破產，較前年至去年同期上升16.5％，建築公司倒閉率達到了十年來的最高峰；荷蘭統計局表示，今年前8個月，荷蘭法院宣布有305家建築公司破產，較2022年同期的187家增加約38.7％。

不過反觀台灣，房市似乎仍一片祥和，好像處在颱風眼中央一樣無風無雨，對比之下特別奇妙，「可能是房價還在上漲，成本能夠順利轉嫁，所以建商還活得下去，如果成本上漲但房價下跌，建商應該就難撐下去了」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房仲業者根據實價登錄資料，統計近一年台北市各里行政區中古屋的交易價量，發現成交熱度前 10 里中，以中山區與內湖區上榜最多。其中，中山區「中山里」榮登交易冠軍。而內湖及南港則有 4 個里上榜，也顯示科技聚落磁吸力強大。

台北市中山區「中山里」近一年房市交易 84 筆居冠，而同樣隸屬中山區的還有「晴光里」與「正義里」上榜，分別是第三名與第四名，顯示中山區三個里均入榜前五名，交易相對熱絡。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，綜觀中山區三個里受購屋者青睞的主要原因有二：一是生活機能佳，上榜的三個里均坐落於林森北路生活圈，是台北市早期開發之區域，商業活動熱絡、交通機能便利、生活氛圍濃厚。尤其是中山里，除了坐擁中山公園外，又鄰近林森公園以及欣欣百貨，電影院、美食城應有盡有，因此吸引不少人口居住；二是「低總價」，建商在當地興建許多低總價的小坪數住宅產品，總價千萬左右就能擁有一個家，購屋壓力相對較輕。

科技聚落提供大量就業機會，同時也帶動周邊居住需求。陳金萍指出，不少科技新貴因工作緣故而就近買房，觀察內湖區上榜的三個里距離內科不遠，而南港區的「三重里」則是坐落於南港軟體園區，顯示科技聚落磁吸效應強。

陳金萍表示，內湖區「清白里」、「寶湖里」與「金湖里」位於內湖科技園區周邊，購屋需求穩定且強勁。清白里鄰近捷運內湖站，里內的綠地公園多，更重要的是隨著 AIT 的入駐，帶動外籍員工的移入和商業設施逐步到位，有效加速當地的居住需求，促使該里近一年成交規模達 71 筆，坐穩第五名。另外，「寶湖里」坐擁三軍總醫院和國防醫學院，加上該里鄰近機場，受樓高限制所以住宅密度不高，反而營造出相對靜謐、悠閒的生活空間，因此受醫生、內科新貴等高所得人才偏愛，也連帶推升購屋需求。

至於南港區的「三重里」有南港軟體園區、南港展覽館等利多加持，加上近年台北市府積極推動「東區門戶計畫」，吸引許多指標建商獵地插旗推案，而各項重大開發與陸續推出，像是南港三井 LaLaport 商場、台北流行音樂中心、國家生技研究園區等，均帶動當地房市交易與房價。

北投區「奇岩里」則是因為單價相對親民，成功擠進熱銷榜。陳金萍表示，該里位於台北市蛋白區，中位數成交單價落在 5 字頭，對於預算有限的消費者十分具吸引力。同時，里內奇岩重劃區是台灣第一個生態保育的純住宅重劃區，綠覆率達 60%，受偏好大自然的購屋者青睞。

另外，該里生活圈緊鄰北投、奇岩捷運站，鄰近承德路、洲美快速道路，至台北市區相當便利。未來，隨北投士林科技園區建設逐步到位、產業進駐，也有望對周遭房市產生正面效果。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

【文／李寧】一般來說，農業用地若有按照規定作農業使用，就能依《土地稅法》第22條規定課徵田賦，由於田賦早已停徵，等同不需課徵地價稅。但是否有例外呢？有一王老先生務農多年，農地也確實持續在耕作，近來他卻收到稅捐機關公文及補徵地價稅的繳款書，要他補繳過去5年的地價稅，這究竟發生了什麼事？

據悉，該農夫在市郊有塊三分的農地，目前仍有從事農業耕種活動，而農地旁有小條農水路，讓他耕種進出感覺很方便，然而，正是因這條小路，使得民眾需被追討地價稅。稅務局指出，有民眾拿著公文及補徵的地價稅繳款書到臨櫃詢問，表示自家隔壁原以田賦課徵的土地，目前仍持續作農業使用，為何突然要補繳過去5年的地價稅呢？

原來，細看《土地稅法》第22條規定才發現，第22條第1項第2點「公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者」得以徵收田賦，在田賦停徵的情況下，農地形同免稅，卻也表示，當公共設施完竣後就得依規定課徵地價稅，稅務局指出，該土地公共設施近日補足，故改以地價稅課徵。

國稅局表示，並非所有土地作農業使用都能課徵田賦，須非都市土地依法編定之農業用地或都市土地編為農業區、保護區、公共設施尚未完竣、依法限制建築、依法不能建築或依都市計畫法編為公共設施保留地等仍作農業用地使用者，可課徵田賦（目前停徵）外，其餘土地均應課徵地價稅。而此案例正是公共設施已完竣，因此得恢復徵稅。

所謂「公共設施尚未完竣」，指的是道路、自來水、排水系統、電力等4項設施至少1項尚未建設完竣的情形，一旦經主管機關認定屬公共設施完竣地區，即使土地是作農業使用，仍然不適用課徵田賦的規定，應自該地公共設施完竣的次年，按一般用地稅率課徵地價稅，且最長可補徵 5 年，不過如符合適用其他特別稅率要件，仍得隨時修正辦理申請。

在自家土地種菜，為何要繳地價稅？

另一補繳地稅的案例為，曾有民眾向政府機關反映，在自家土地上種菜，卻要繳納地價稅？為什麼在自有土地上種菜不能免稅？

對此，新竹縣政府稅捐稽徵局表示，不是所有的土地作農業使用就可以不用課徵地價稅，通常是農地且作農業使用才可以。稅捐局說明，課徵田賦的要件，除了該土地必須供農作、森林、養殖、畜牧或保育使用外，還須符合依都市計畫編為農業區及保護區，或是非都市土地依區域計畫法編定之農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、水利用地、生態保護用地等，兩個要件缺一不可。

簡單來說，土地究竟是要課徵田賦還是地價稅，仍須看該地的土地使用分區為何。

稅捐局分析地價稅最常見的補稅原因，除了未作農業使用外，另一個就是公共設施已經完竣的土地，因為公共設施已完竣，縱使繼續作農業使用，因已不屬於可以課徵田賦的土地，依規定必須從該土地公共設施完竣的次年起開始改課地價稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據聯徵中心統計，今年第三季購屋貸款樣本數4.7萬件，平均購屋房貸金額964萬元，較10年前增加257萬元，平均銀行鑑估房價1340萬元，也較10年前增加近300萬元，雙雙創下新高，就有網友質疑，房價持續走高顯示政府打炒房失利，就連專家也認為政策乏善可陳。

民眾在PTT論壇發文，還以「是打房失敗還是我眼花？」當作標題，點名11月份實價登錄顯示，包括新竹、台中、高雄的房價再度創高，尤其竹南、頭份受惠台積電外擴效應，房價更是起飛，就連嘉義、屏東也搶搭科技園區題材，房價也提前開跑。

文章掀起話題，多數網友認為打炒房無法壓制房價，還表示「現在是打炒房不是打房，讓炒房賺的比較慢而已」、「打房金主會不開心，真要打會都只升半碼又推新青安嗎？」、「只是讓房價漲慢點...說白就是演戲」、「光那個新青安，就把原本屬於低價區的物件整個撐上去了」。

另有觀點認為，打炒房抑制的是交易量而非房價，還提到「量縮就是跌啦」、「供給減少，穩定房價，誰說要打垮房市？」、「政策就是拿來嚇阻投資客，跟我們這些自住沒啥關係，還是有點用途的」。

▼網友質疑，房價持續走高顯示政府打炒房失利。（示意圖／unsplash）

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，台灣人「有土斯有財」的觀念根深蒂固，即使面對政府調控房市，還是有辦法加以適應，再者考量總體經濟運作，中央採取漸進式打炒房，包括利率2%對中長期的投資客嚇阻效果不大，還有缺工料等問題，這些因素都讓房價持續攀升，實際感受自然與施政目標有落差。

他認為，政府採取漸進式打房，而且齊頭並進，例如台北稅率一體適用，深化貧富差距也無助改善囤房問題，更有效的方法是針對特定區域增加持有成本，更反問「課的稅金一樣，但對山區以及市中心的屋主，感受可能相同嗎？」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

不動產法規的基本大法「土地法」是1930年在大陸公布的，已經有93年的歷史，因此有部分的法條已經不合時宜了，政府在實務上也沒有在用，立法院應該早就要把它刪除了，以免不斷地引起困惑、混淆。以及因為土地法是國家考試多種考試的必考科目，幾十年來不斷有出題的老師去考這些實務上沒有在使用的法條，徒然害了許多寒窗苦讀的考生！

國立台北科技大學不動產估價學分班曾文龍主任指出，根據土地稅法第33條「土地增值稅之稅率，依下列規定：

一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。

二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之三十。

三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之四十。」



這個是目前實務上在用的但是如果根據1930年的土地法第181條「土地增值稅之稅率，依下列之規定。

一、土地增值實數額在原地價百分之一百以下者，徵收其增值實數額百分之二十。

二、土地增值實數額在原地價數額百分之二百以下者，除按前款規定徵收外，就其已超過百分之一百部份徵收百分之四十。

三、土地增值實數額在原地價百分之三百以下者，除按前二款規定分別徵收外，就其超過百分之二百部份徵收百分之六十。

四、土地增值實數額超過原地價數額百分之三百者，除按前三款規定分別徵收外，就其超過部份徵收百分之八十。」



曾文龍指出，土地增值稅的稅率卻要高達80％這恐怕會嚇死很多人！國家考試出題目的老師大部分會考實用的土地稅法第33條，但是有少數的老師卻食古不化，竟然是考土地法第181條！還有一種更厲害的老師，準備一竿打落寒窗苦讀的考生，他考的卻是土地法181條跟土地稅法33條的比較題目！



例如2020年不動產估價師考試「民法物權與不動產法規」的題目「土地增值稅之課徵時機與納稅義務人為何？又在那些情形下可以申請退稅？試分就土地法、平均地權條例及土地稅法之相關規定申述之。」



又例如2007年不動產經紀人考試「土地法規」的題目「請分別依土地法、平均地權條例及土地稅法之規定，說明課徵土地增值稅之時機？又，試問政府輕課土地增值稅，可能產生何種政策效果？請分別從土地利用、地方財政及社會公平面分析之。」



曾文龍強調，以上食古不化不合時宜的題目，足以冤殺許多苦讀的考生，因此他強烈建議立法院立法委員，應該提案把這些「殭屍法條」刪除掉，這應該是很容易做的事情，也是一件功德無量的事，免得這些殭屍法條繼續困惑、疑惑、混淆民眾，以及繼續冤殺經常挑燈夜讀、辛苦準備考試的考生！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

朝野立委提案民眾房屋租金費用應從「標準扣除額」改成「特別扣除額」，並且將額度由現由標扣額每年12萬元，提高至17萬元至30萬元不等。對此，財政部長莊翠雲表態，從標準扣除額改成特別扣除額，可以解決被標扣額不斷提高「被蓋住」的問題，但要有排富條款、限定自住、並扣除已領取的租金補貼金額，至於具體標扣額金額該訂多少，應待全盤考量。

立法院財政委員會今（27）日審查土地銀行、財政部印刷廠預算，以及審查《所得稅法》第17條有關「租金扣除額」稅制優化的草案。

今天朝野立委針對「租金扣除額」改列特別扣除額，金額提高的提案版本共有11個版本。其中，國民黨立委吳怡玎提案改列特扣後，金額應從現在的全年12萬元提高至30萬元。

吳怡玎在修法提案時表示，房東租金收入有43%可列報成本費用，自租金收入中扣除，相當於房東有四成租金可免稅，六成才要報稅；而據主計總處統計資料，2020年家戶年度租金支出約18萬元，基於落實租稅公平正義，房東、房客平權，故而特扣額應列30萬元（18萬元÷60%）。

但民進黨立委吳秉睿認為，現行辦法若房東成為「公益出租人」或加入「社會住宅包租代管」，將可以直接享有每個月租金收入減免台幣1.5萬元的免稅額度，一年最高可獲得18萬免稅額優惠。若將承租人列特扣18萬，與東房扣除額18萬元一致的，故而認為眼下扣除額提高至18萬元最合理。

吳秉睿也說明，過去將租入支出放在列舉扣除額，那是因為房貸利息支出也是放在列舉扣除額，兩者是「併行」的概念。但租金支出若能改列「特別扣除額」不但能減輕租屋族的負擔，還能減少「租屋黑數」，解決房東不讓房客申報租金補貼的問題。

此外，財政部也能藉由加強房屋租賃查核，增加房東租金收入繳稅，而租金收入逾5千元，還要繳納2%健保補充保費，找回政府流失稅基。

吳秉睿也提醒，財政部目前態度是名下有房屋者，不得享有特扣額，但許多北漂族打來打拚，但鄉下還有共同繼承的祖屋，但實際上也無法居住、也沒租金收入，這些案例財政部應全盤考量，設有排除條款。

對此，莊翠雲表示，財政部會審慎考慮。

民進黨立委郭國文也說，若能將房租支出改列特別扣除額，就像一場租屋市場顯影劑，解決過去租屋市場黑數；房東租金收入未申報所得稅；房東不讓房客拿補貼，租屋補貼看得到、吃不到的困境。

據了解，按賦稅署推估，若將租金改列特別扣除額提高至30萬元且不排富，稅損約54億元至119億元。

莊翠雲在口頭報告時說明，現行租金支出會視為標扣額，是考量到租金屬於「重要生活支出」，與「購屋借款利息」二擇一適用，同列於列舉扣除項目。為了落實居住正義，照顧租屋族，朝野均將租金支出改列特別扣除，政策立意良善，尊重委員提案。

但莊翠雲也說，租金支出改列特別扣除額，應訂排富條款，以避免擴大貧富差距。至於提高扣除金額，考量到各版本金額不同，且目前正在審查《房屋稅》部分條文修正案（俗稱囤房稅2.0），宜蒐集各方意見審慎評估。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

不受政策打房、房市轉冷影響，擁有創價能力的品牌建商，包括寶輝、龍寶、寶璽子公司，在中科特區、沙鹿區、潭子區推出預售新案，紛創區域單價新高；明年多家品牌建商都將進軍14期推案，市場推估單價上看7字頭；由鉅首度進軍台中首購天堂－太平區推案，新案創區域單價新高可期！

龍寶建設今年與沙鹿地主推出合建預售案「龍寶和臻邸」，產品規劃37至49坪，今年10月中進場，目前銷售已有7成，每坪成交均價45萬元，一樓特殊戶型最高成交單價站上5字頭，創區域單價新高。

龍寶與大毅建設繼台中11期合建案「愛臻邸」創下完銷紀錄後，明年將再度攜手合建，新案基地位於北屯區14期「美和段」松強國小對面，產品規劃約50坪起，據悉單價上看7字頭。

大陸建設明年第一季也將於台中14期重劃區推出「洲際段」預售案，產品規劃40坪起，單價可望創區域新高；首度進軍台中的華固建設，今年6月砸10.44億元在14期「美和段」購地1,450坪，新案預期最快明年下半年進場。由於華固以每坪72萬元的區域單價新高購地，業界預期，新案價格不會便宜。

寶輝建設近年積極布局中科特區，陸續打造「寶輝國際莊園」、「世紀莊園」及「THE TOWER」三座住宅案，深受科技人與醫師族群的青睞，每坪最高單價已站上7字頭，創下中科特區單價新高。

由鉅建設明年將首度進軍太平區、在馬卡龍公園前推出預售案。由於該基地距離北屯區太原路「中國附醫BOT特區」不遠，加上74號線便捷的交通加持，有望吸引醫護人員跨區購屋。

豪宅建商寶璽建設旗下睿嚮建設，在台中潭子弘富重劃區推出「睿嚮大涵」預售案，最新實登最高單價突破4字頭，成為潭子區域房價新指標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

公股銀行統計，10月單月新青安房貸新承作案量與金額，約占整體房貸新承作案量與金額3成到5成，帶動整體房貸新承作年增達3成到4成。

公股銀預估，新青安對房貸業務帶來的正面效果，可望至少維持到明年中以後，但至明年初建商承受的成本、高利率、打炒房政策等壓力都不變，且買賣雙方價格認知不同，可能使明年房價仍陷僵持。

央行公布的9月土建融貸款餘額統計，年增率再降至6.86％，且自2月以來年增率持續低於10％，其間僅4月曾略為回升。公股銀主管指出，今年房市出現量縮，業者顯得相當保守。

合庫金控總經理陳美足在法說中指出，展望明年上半年的房市，第一季受總統大選的影響，政府對炒房管控措施，再做修正的可能性較低；同時雖然建材成本已有下降，但缺工的情形並沒有改善，業者的成本壓力還是存在。因此，新青安的補貼政策加持，確實挹注首購自住型的剛性需求，明年第一季房市不管在量或價，應該皆處於持穩狀態。

公股銀主管認為，2019年起營造業者大舉申請包括建照、新屋開工、使用執照等，至央行去年開始升息後，「超額供給」的狀況即湧現，也就是說，建商手上其實有許多空屋是在營建成本高的時候就蓋好。但遇到央行升息、打炒房政策等情況，買方對「價跌」有所期待，賣方已支出高成本，不願意砍價、甚至賠本賣房，寧願先保留在手上，造成交易量難以成長、房價也僵持不下。

公股銀分析，新青安房貸使具有買房需求的自住客陸續進場，但營建成本仍處相對高檔、消費者期望房價鬆動的心態未變，買賣方的價格認知差距，仍需時間彌平，預期這個趨勢到明年初都還會持續。

商用房產方面，公股銀強調，商用房產因政府投資台灣三大方案持續落實，及疫後內需市場復甦，老舊商辦進行都更，空置率仍處相對低點，預估明年全年延續穩健發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據財政部賦稅署綜所稅結算申報資料，推估個人房屋租賃介於32~33萬餘筆，對比家戶居住於租用住宅大約87.6萬戶，兩意外著可能有近54萬戶涉及逃漏稅，對此財政部表示，將持續查稅。

立法院預算中心引用審計部決算報告，依照財政部賦稅署的2019~2021年度綜所稅結算申報資料，列舉租屋或土地租賃收入者，推估租給家戶或個人介於32~33萬餘筆，但從主計總處2020年人口及住宅普查報告能發現，家戶居住於租用住宅比率有10.94%，大約要有87.6萬戶，數據顯然有落差。

據了解，5戶以上查核計畫之預計查核人數為7603人，節制2023年9月查核5918人，其中3053人補稅、補稅率達51.6%，補徵金額1億3714萬元，平均每件補稅大約4.5萬元，涉及逃漏稅情形仍待改善。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年全台各地預售屋開價屢屢創高，也帶動區域中古屋交易價格跟漲。永慶房產集團彙整內政部實價登錄交易資訊，統計2019年至2023年10月各年度七都中古屋交易總價中位數變化，發現新竹縣市增加212萬元最多，增幅23.9％；台南市增加165萬元居次，增幅27.3％；高雄市增加145萬元排名第三，增幅23.6％。

新竹五年總價中位數增加212萬元七都最多！



在七都當中，近五年年中古屋總價中位數增加最多是新竹縣市，增加212萬元，漲幅也高達23.9％！永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市是台灣高科技產業重鎮，科技人才匯集，人口多年呈現正成長，居住需求強勁，相對新竹建案開價屢創新高，中古屋受到不少購屋族群青睞，但五年前後也讓消費者購屋總價帶增加212萬來到1100萬元，不僅成為七都中第三個中古屋中位數突破千萬的縣市，與新北市之間的差距更逐漸縮小，中位數價差已不到百萬。



而台南市則擁有最高的總價中位數漲幅，高達27.3％。陳金萍分析，台南市受益於南部科學園區發展利多，吸引大量置產資金流入，再加上過往房價基期較低，使得台南中古屋房價中位數在五年內從605萬元飆漲至770萬元，27.3％的漲幅傲視其他五都和新竹縣市。高雄同樣受益於科技園區題材和低基期影響，是七都中第三個擁有2成以上漲幅的縣市。



雙北2021年後中古屋價格漲幅趨緩 漲幅未達1成



進一步觀察歷年七都中古屋總價中位數，台北市和新北市是七都中唯二漲幅不滿1成的都市，台北市2023年中位數甚至下修50萬元至1910萬元。陳金萍指出，新冠疫情後引發的通膨、升息與經濟成長停滯，導致購屋消費者追價意願不高，尤其是房價較高的雙北地區，不少消費者難以追價，因此將購屋目標轉往外圍新北市或桃園市尋覓，導致雙北近五年中古屋房價中位數漲幅相較其他縣市來得平緩。



雖然七都2023年的中古屋總價中位數表現，除雙北外的五都，近5年都有16.9％以上的漲幅。而且雙北和新竹縣市已突破千萬價格，桃園和台中也已逼近千萬門檻。然而陳金萍補充，相較七都預售屋總價中位數已全面站上千萬大關，中古屋在價格上仍有優勢。再加上中古屋通常位於生活機能完善的地段，而且能夠實際了解屋況，依舊成為不少消費者購屋的首選。