嘉義建地,嘉義市建地,嘉義縣建地

今年在打炒房聲浪中，民眾期待房價能因此下跌，坐等進場撿便宜，不過等了又等，卻未見房價明顯鬆動，「房價真的會跌嗎？」成為眾多購屋者的心中期盼。事實上，在通膨及成本疊加效應下，房價不僅下不來，諸多政策還會墊高房屋成本，讓房價居高不下外，富人投資心態也會造成影響，據統計全球億萬富豪當中，資產大約五成會投資房地產，類似現象在台灣也不惶多讓，導致短期內更難出現「有感」的房價下跌。

房價節節高升，不少地區持續上漲，讓很多想買房的民眾退避三舍，紛紛期待房價下跌的進場時機。近來，隨著通膨、縮表、升息，政府祭出政策大力打房下，讓不少人更加期待房價的下修。

房價緩跌、量縮格局持續  蛋黃區物件長線抗跌保值性仍佳

房價到底會不會跌？根據戴德梁行董事總經理顏炳立的分享，儘管《平均地權條例》修法打炒房斷了房市買氣，然而當前買賣雙方仍在「拔河中」，預估「房價緩跌、量縮格局」會持續下去外，由於目前住宅市場成交量低迷，量必須用價來換，也因拋售壓力未到、所以價跌不大；而他也預估這幾年超漲的蛋白區，房價一年將會下修一成，蛋黃區則攤分三至五年下修 10％，然而地段優質又產品規劃好的蛋黃區產品，則房價支撐性強，不太會有降價機會。

此外，前兩年在全球 QE、低利率、台商回流等因素的影響下，全台房價突飛猛進，讓蛋黃區的房價變得更加高不可攀，儘管油價通膨續升，蛋黃區平均房價會出現下修，細究在於高總價買氣遇冷、屋主惜售、缺乏新建案拉抬等三個方面的原因，像是大部分蛋黃區屋主相對來講都比較有經濟實力，在房市盤整期間，屋主售房意願不高，供給減少，成交量自然會隨之減少，俗話說「量先價行」，在交易量萎縮的情況下，價格也很難有所突破，並非價值真正下跌外，蛋黃區寸土寸金，可供大面積開發的素地資源相當稀缺，危老都更的整合也沒有那麼容易，動輒十數年，在缺少新建案的拉抬，區域房價表現當然會比較平淡。

當前房市景氣循環已熬過上半年的底部，下半年又有新青安房貸政策上路，勢必帶動一波剛性需求買氣，再加上碳費開徵在即、二次通膨陰霾揮之不去，在建商成本易益攀升下，短期恐不容易看到房價「有感下跌」，然而只要預算充足，蛋黃區仍將是置產最佳選擇，因為除地段優勢外，其生活機能、交通機能、學區等綜合實力也相當可觀，在綜合評比下，即便目前房市處於高檔盤整修正期間，蛋黃區成交量下滑，但等到未來房市回溫時，蛋黃區憑藉其強大的競爭力，也能快速回升，從長線來看，蛋黃區物件的抗跌保值性仍佳。

信義區燙金門牌深具魅力  老屋重建成推案來源整合不易更顯珍稀  

至於目前台北市最值得關注的蛋黃區塊房產，並有望在台商回流潮下，率先突破的區域？信義計畫區仍是重中之重。

做為台北市政中心的信義區，堪稱首善之區的發展核心，其中信義計畫區更是最重要的舞台，即便信義區全區房價早已水漲船高，由於各區塊生活機能成熟、交通路網完整，及都更危老的願景加持，信義區燙金門牌仍具魅力。

正因此區可開發空間不多，老屋重建自然成為最大推案來源，然而本區進行都更整合，難度比北市其它房價相仿的區域更高，而其中位於基隆路二段上的華誼建設危老案「華誼信義」，不僅費時二十多年的整地，更創下同一條路、兩塊不同的基地、兩張不同建照、卻是由同一個開發商主導的先例。而難能可貴的是，要「同時」整合完成幾乎是不可能的任務，華誼建設團隊卻成功做到同時興建，兩座大樓還正好相對，如此特出的雙塔地標，在信義計畫區不會再有。

全台灣最大危老住宅開發案  以與 101 僅 570 米近距打開信義計畫大門

而為了呼應地段的珍稀，「華誼信義」由建築師呂建勳、結構設計師張盈智、燈光設計師袁宗南、景觀設計師吳書原、公設設計師方羿婷聯合打造，並強調在都市叢林裡與大自然的融合，成為喧囂的信義區最特出的綠意建築與空間。

值得一提的是，做為全台灣最大危老住宅開發案的「華誼信義」，同時也是全台第一座信義區最大的雙塔住宅地標，更是華誼建設的重要里程碑，藉由兩座稀有的擎天二十四層地標，與台北 101 成犄角之勢相互呼應，以與 101 僅 570 米近距，輕鬆進駐信義區門牌，掌握打開信義計畫大門之鑰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

《平均地權條例》新制上路後，預售屋市場買氣下墜，數字科技(5287)旗下《591實價登錄》統計《平均地權條例》新制上路前後預售屋成交價量變化，十大預售屋重災區並非由外界所想供給量大的重劃區奪得，而是北市大安、文山、北投、新北板橋、台中西屯等蛋黃區佔領半數，前5大重災區分別為北市大安、南市安平、北市文山、中市清水及南市安南等區，第3季成交件數季減78.2％、77％、75.3％、69.1％及62.3％。主要在於建商搶在新制上路前大量推案，拉抬各地第2季基期，然而蛋黃區房價高昂，買方第3季追價力道薄弱。

第3季全台預售屋量縮幅度最大的區域為台北市大安區，《平均地權條例》新制規定私法人購置住宅將採許可制，在新制上路前出現一波高價交易潮，帶動大安區7000萬以上高價住宅成交26筆，然而到第3季僅剩7筆，在高價住宅交易量縮下，大安區成為新制上路後，全台預售屋跌幅最深的區域。

反觀台中西屯，豪宅建商反而選在第3季齊聚推案，包括「聯聚中維大廈」、「雙橡園4117」，推升區域第3季高價住宅交易量，然而第2季因為水湳經貿園區「親家中央公園」、「雍悅一方」及七期重劃區「紀汎希」3大指標案進場，共挹注近600戶成交量，締造該區第2季交易量走揚，第3季在缺乏低總價產品助攻下，表現呈下跌趨勢。

新制上路前，預售屋市場出現推案爆量狀況，像是台南安南第2季有超過20個新建案進場，到了第3季僅剩個位數開案，新北板橋第2季則以江翠北側重劃區交易密集。台中清水與台南安平則受惠「櫻花市鎮之櫻」與「潤隆鉑悅」兩個單一大量體建案進場，一口氣推升該區第2季成交量，顯示建商為了吸引置產族最後搶購，紛紛趕在新制上路前積極開案，造成各地區第3季預售屋市場明顯冷卻。

此外，北市上榜的還有文山、北投，兩區屬於台北市房價較親民的區域，第2季北投有別近年推案多集中在北士科重劃區，兩案分別位於房價較低的奇岩與石牌，備受首購族青睞。最後，台南近年房市受到南科議題帶動，鄰近的新市與北區，第2季分別在「世界南科Ａ」、「欣府城-進士樓」開案下，吸引南科新貴搶先卡位，拉抬兩區第2季交易量，第3季房市則受新制上路影響，買方態度轉向保守觀望。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2023 年以來台灣的房市交易量降溫，由聯合徵信中心統計顯示，今年前三季全台新增房貸件數為 13.2 萬件，年減少了近 7000 件，減幅達 4.9%，不過，屋齡 30 年以上中古屋的申貸件數年增 4.3%，是唯一逆勢成長的購屋屋齡帶。

房仲業者指出，中古屋有入手門檻低、坪數實在的優勢，再加上「預售屋限制預約轉售」已正式上路，造成中古屋市場的購屋民眾增多跡象。同時，公設比及總價的差距因素都造成中古屋申貸數的增加。

東森房屋研究中心副理黃勝暉黃勝暉指出，今年前三季屋齡 30 年以上中古屋申貸件數逆勢成長推估原因包括，近年來新建案價格帶頭猛漲，以台北市為例，依據聯徵中心統計，今年 Q2 台北市屋齡 3 年以下新建案的平均鑑估值約為 3,218.4 萬元，而屋齡 30 年以上中古屋的平均鑑估值僅為 1,977.1 萬元，兩者之間的價格落差超過 1000 萬元，在總價差距效應下，有預算考量的購屋民眾大多都會首選價格更親民的中古屋。

同時，現在的預售屋、新成屋公設比動輒 30% 以上，而且每個月的管理費日積月累下來也是一筆不小開銷，反觀中古屋的公設比通常都非常低，甚至有一些老公寓為零公設比，購屋民眾不用花大錢買虛坪，CP 值確實相對更高。而前幾年全台房市一片火熱，預售屋市場更是淪為投資客短炒的重災區，但隨著平均地權條例修正案的正式上路，針對預售屋的投機行為已有所收斂，部分投資族群會轉而購買價格便宜、屋況較差的中古屋。

黃勝暉表示，新屋、老屋各具優勢，購屋民眾應從自身實際需求出發，選擇最適合自己的物件。不過，對於打算購買中古屋的民眾來說，屋齡較高的中古屋經常伴有漏水、壁癌、管線老化等問題，甚至還可能出現海砂屋、輻射屋，有些瑕疵可以通過實地走訪辨別，但還有部分瑕疵沒那麼容易分辨。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新竹市作為科技重鎮，許多工程師湧入定居，高學歷的他們自然相當重視孩子的教育，紛紛將小孩送往明星國小、國中。永義房屋盤點新竹市三所滿額國中，發現3所學校半徑一公里周邊都還有3字頭房價！永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，3所學校具備不同的優勢，「培英國中」周邊有著名的八大學區，充滿濃厚文教氣息；有地利之便的「光武國中」，僅隔一條馬路就到竹科；而「竹光國中」周邊則以低密度、較大坪數住宅為其特色。

永義房屋新竹學府承家加盟店東林鎰洲指出，「培英國中」是新竹三所滿額國中裡、周遭平均單價最為親民的區域，半徑一公里生活圈的範圍內，有數間大型賣場，也有火車站、公園、體育場、動物園等公共設施，各方面生活機能都相當優秀，步行20分鐘內都能夠抵達。

除了明星國中外，這區域也被稱為「八大學區」，附近有高達8間優質學校，包含東園國小、培英國中、新竹高中、陽明交通大學，整體環境充滿濃厚的文教氣息。在此處買房若升學順利，可一路從國小讀到清華、陽明交通大學。當地物件相當搶手，一釋出就會吸引許多人看房，剛需強勁。

林鎰洲店東進一步分析，購買族群以竹科員工占六成，學區設籍需求占四成，因鄰近新竹火車站，附近開發時間較早，因此新建案數量相對稀少，多為屋齡較大的電梯大樓，屋齡則落在20-30年之間，中古屋成交單價約28-40萬左右。物件以三房、坪數35至40坪為主，適合重視教育、喜愛文教區的爸媽入手。

永義房屋新竹竹科金山立舍加盟店東胡梅芳表示，這三所滿額學校中，只有「竹光國中」為非東區學校，會吸引想要買學區宅、但不想住在東區的民眾。除了距離竹科較遠，降低竹科員工購買的意願外，雖北區屋齡普遍較大，但房屋也沒有東區密集，生活起來相對愜意，「竹光國中」半徑一公里生活圈內擁有北門街與站前商圈、百貨公司、棒球場、運動中心等，生活機能相當全面。

當地目前八成的成交量以中古電梯大樓為主，屋齡15-20年以上、每坪單價約27至35萬，坪數約53至56坪相較於另外兩個學區的房屋坪數大，以自住、學區設籍、換屋族為主。胡梅芳店東建議如果要購屋，可直接選在「竹光國中」的周遭，不僅滿足學區宅需求，且距離學校近、接送小孩也更方便。

永義房屋新竹關埔家樂城加盟店東范喬雅表示，「光武國中」坐落在關埔重劃區，是新竹市近年來重點發展區域，緊鄰一條馬路就到竹科，深受竹科員工喜愛。光武國中半徑一公里的生活機能包含大型美式賣場、商圈、公園綠地，也包含另外一間滿額的關埔國小，意思是明星國小、國中一次滿足，且生活機能也不錯，頗受重視學區的家長喜愛。

此區的購買族群跟「培英國中」相似，竹科員工約占六成、學區設籍約佔四成。鄰近國中的主力產品為10年以上屋齡的中古屋，房型為2至4房、坪數則從20坪到40坪，每坪單價落在50-60萬，5年內的新成屋價格則飆漲到60萬以上、預售屋推案更是突破70萬，且科學園區就業人口持續增加，也讓當地物件也呈現供不應求，需求強勁。

范喬雅店東建議，民眾如有購買學區宅需求，建議選擇關埔國小周遭物件，因街廓整齊、屋齡新，且道路規劃良好，較能避免塞車問題。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，學區宅是許多家長在做購屋規劃時須考量的重點，從是否要買學區宅、買在哪、半徑一公里生活機能等各種層面問題。因學籍是以里鄰為劃分，往往一鄰、一路之隔，就是不同的學區，因此，建議有意購買學區宅的民眾，可以先上各區公所網站的「學區查詢」了解各學校學區範圍，確保購買的「學區宅」在想要就讀的學區內，才不會讓進入明星學校的希望落空。另外，也要注意人數爆棚的明星國中，除了學區設籍外，孩子設籍時間越長，也越有可能進入心儀的學校，提醒家長們別輕忽。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

民眾繼承不動產及房貸，後續出售若符合四大條件，在申報房地合一稅時，交易所得可減掉貸款餘額超過繼承時房地現值部分，藉此減輕所得稅負擔。

四大條件包含，繼承取得房地一併繼承房地貸款餘額，其次是向金融機構貸款而非私人借貸，第三是貸款餘額由繼承人實際負擔償還，第四是貸款餘額超過繼承時的房地現值總和。

高雄國稅局舉例說明，甲君的父親過世，父親在2018年1月1日買房，過世時仍有700萬元房貸未清償，甲君在2023年5月1日繼承房地產，當時房地現值合計400萬元，因無力償還父親的房貸，於是在2023年9月30日前以900萬元出售房地，計算房地合一交易所得時，要以售價減掉成本、相關費用以及土地漲價總額，如果符合前述四大條件，還可再減除額外負擔。

依照甲君的案例試算，以售價900萬元減除繼承時房地現值按消費者物價指數調整後成本430萬元（400萬元×107.5%），再扣除額外負擔300萬元（700萬元-400萬元）以及法定移轉費用27萬元（900萬元×3%），餘額為143萬元（土地漲價總數額0元），合計父親持有期間5年9個月，持有期間超過5年且在10年以內適用稅率20%，只需負擔28.6萬元（143萬元×20%）房地合一稅。

高雄國稅局表示，個人繼承取得房地時，若併同繼承被繼承人所遺房地貸款餘額，衡量其經濟實質負擔，在貸款餘額超過因繼承取得的房地價值部分，可視為額外負擔從交易所得中減除，以符合實質及量能課稅原則。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為擴大房東參與成為公益出租人，立法院會 21 日三讀修正通過《住宅法》部分條文，三讀條文增訂公益出租人租賃契約資料不得做為租賃所得、房屋稅及地價稅查核依據的規定，消除房東對於加入公益出租人就會被查稅的疑慮。

三讀條文也明訂，房東如果將房屋出租給社會福利團體，再轉租予給符合租金補貼申請資格的房客，住宅所有權人或房屋納稅義務人也可被認定為公益出租人。

每月所得免稅額最高 1.5 萬，去年 34 萬戶受惠

現行為鼓勵房東成為公益出租人，公益出租人每屋每月最高可獲得新台幣 1 萬 5000 元綜合所得稅免稅額，以及房屋稅與地價稅比照自住稅率的優惠，去年共有 12 萬 6131 戶減徵房屋稅、9 萬 3533 戶減徵地價稅、12 萬 2778 戶減徵綜合所得稅，總計有 34 萬 2442 戶享有公益出租人減稅優惠。

而現行住宅法規定，社會住宅應以地方縣市轄區為計算範圍，其中至少 40% 以上須出租給經濟或社會弱勢者，而「經濟或社會弱勢者」指的是家庭總收入平均分配全家人口的金額及家庭財產，未超過主管機關公告的一定標準，且符合下列規定者，包含低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女 3 人以上、65 歲以上長者等。

為擴大照顧育兒家庭，三讀條文也放寬政府住宅協助措施的經濟或社會弱勢資格，從原本須育有 3 名以上未成年子女調整成 2 名，擴大扶持範圍，協助育兒家庭減壓。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲為維護公共安全，台北市在辦理展演、集會遊行或相關活動欲搭建展演用臨時性建築物時，需事先申請。示意圖。（記者董冠怡攝）

大選將至，造勢大會開始在各地展開，為維護公共安全，並有效管理供展演用所搭建之臨時性建築物，台北市政府表示，各機關、學校、依法登記或立案團體及法人，在辦理展演、集會遊行或相關活動欲搭建展演用臨時性建築物時，應依「臺北市展演用臨時性建築物管理辦法」規定辦理。

建管處處長虞積學表示，辦理展演活動若需搭建舞台或攤棚等臨時性建築物，應先取得路權或土地使用權利證明，並依法備妥相關文件向建管處申請核准後始得搭建。

其中面積超過100平方公尺之舞台，或高度高於6公尺的臨時性建築物，應委託建築師於展演活動20日前申請，並經竣工勘驗合格後始得使用。

未達上述規模但面積超過30平方公尺之舞台，或高度高於4公尺且無壁體之臨時性建築物，應於施工3日前申請並取得竣工勘驗合格後方得使用；未達上述兩種規模者，無須辦理竣工勘驗，但仍須於展演活動前申請核准後方得搭建及使用。

虞積學表示，展演用臨時性建築物應於使用期限屆滿時自行拆除完畢，欲申請展延使用期限者，應於原核准期限內，依法向建管處申請延長拆除期限。違反規定擅自搭建者，將以違章建築論處，並予以即時強制拆除。相關申請作業可採線上申請服務。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台北市大安區第三季在高價住宅交易量縮下，成為新制上路後全台預售屋跌幅最深的區域。（591房屋交易網提供）

《平均地權條例》新制上路後，預售屋市場買氣下墜，根據業者統計新制上路前後預售屋成交價量變化，出乎意料的是十大預售屋重災區並非由外界所想供給量大的重劃區奪得，而是北市大安、文山、北投、新北板橋、台中西屯等蛋黃區佔領半數，跌幅在5~7成之間，房價最多有9％跌幅。

業者表示，其原因在於建商搶在新制上路前大量推案，拉抬各地第二季基期，然而蛋黃區房價高昂，買方第三季追價力道薄弱，其中位居榜首的台北市大安區，新制上路後更因高價住宅交易熄火，奪得全台預售屋重災區冠軍。

《591實價登錄》統計顯示，第三季全台預售屋量縮幅度最大的大安區，第二季因指標案「鑄慕」進場，推升整體交易量，又加上新制規定私法人購置住宅將採許可制，因此新制上路前出現一波高價交易潮，帶動大安區7000萬以上高價住宅成交26筆。

然而到第三季僅剩7筆，在高價住宅交易量縮下，大安區成為新制上路後，全台預售屋跌幅最深的區域。

不過反觀台中西屯，豪宅建商反而選在第三季齊聚推案，包括「聯聚中維大廈」、「雙橡園4117」，推升區域第三季高價住宅交易量，然而第二季因為水湳經貿園區「親家中央公園」、「雍悅一方」及七期重劃區「紀汎希」三大指標案進場，共挹注近600戶成交量，締造該區第二季交易量走揚，第三季在缺乏低總價產品助攻下，表現呈下跌趨勢。

在新制上路前預售屋市場出現推案爆量的區域有台南安南區，第二季超過20個新建案進場，到了第三季僅剩個位數開案；新北板橋第二季以江翠北側重劃區交易密集。而台中清水與台南安平則受惠「櫻花市鎮之櫻」與「潤隆鉑悦」兩個單一大量體建案進場，一口氣推升該區第二季成交量，顯示建商為了吸引置產族最後搶購，紛紛趕在新制上路前積極開案，造成各地區第三季預售屋市場明顯冷卻。

台南近年房市受到南科議題帶動，鄰近的新市與北區，第二季分別在「世界南科Ａ」、「欣府城-進士樓」開案下，吸引南科新貴搶先卡位，拉抬兩區第二季交易量，第三季房市則受新制上路影響，買方態度轉向保守觀望。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

一場持續近3年的COVID-19疫情讓世界緩慢的運行，當各國逐漸走出艱難的環境邁向新生活時，人禍卻在地球部份角落接著肆虐。看似混亂且令人擔憂的現在與未來，實則正是我們生活的日常。

這個世界從來就是好、壞、陰、陽、餓、飽、生病、健康、快樂與痛苦同時發生在我們的周圍。因此，回過頭來看房市這個議題，不需太多的情緒，也不必偏食吸收瞎子摸象的評論，進而影響擁有一間屬於自己房子的決策與判斷。

超過30年第一線仲介服務經驗，對雙北各區過去未來的發展走勢，有貼身深入的觀察與研究。近8年透過大數據的搜集，擴大全台各地的房市交易數據分析，經歷與科技結合，對房市變化與趨勢有更貼近的觀察。

▼房市議題不需太多情緒影響決策與判斷。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

房市交易年減7000戶 供給大區很辛苦

先講結論。房市進入前所未有的改變，30萬戶建物移轉棟數將成為歷史，因為短期投機炒房客被迫退出市場，這將減少15~20%的交易量，頂客族、不婚族愈多，少子化成為不變的趨勢，年減6000~7000戶交易量勢不可擋。

價量如何變化？先說好，供給少需求大的地方，價難跌易漲；供給量大、投資客多的地方，未來會非常辛苦！

軌道捷運站周圍房市不寂寞，工業廠房土地仍是經濟增長不敗的需求，店面熱度變涼，放棄任一組誠意買方會是惡夢的開始！

▼店面熱度變涼，放棄任一組誠意買方會是惡夢的開始。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

選後局勢仍多變 小心挺過這一波

至於目前國際局勢詭局多變，國內大選即將進入第四節，憂心的人忐忑不安，有準備的人，調整體質低調佈局，掌握下一波勝出的契機。

有人憂心的問：「選後房市是否一蹶不振？經濟會失控、生活會更辛苦？」我的回覆是這樣的，美國已經升息超過5%，房貸利率突破7%，台灣有自己的節奏，目前升息不到1%，房貸利率2%出頭。

對房市現況的影響，主要是來自房地合一稅2.0的打房手段，無論是選舉考量還是避免房價失控上漲，這些動作是免不了的，疫情後世界局勢多變，各國都面臨各種不同的挑戰，這幾年世界各地都不安寧，小心挺過這一波，很快江山代有人才出的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】