嘉義建地,嘉義市建地,嘉義縣建地

▲全國呈現遍地是老屋，特別是許多精華區，老屋佔比更是高，因此，銀行為了增加放貸機會與服務客戶，近年對於老屋放貸意願都有增加的狀況。（資料照）

高房價與政府力推危老都更，帶動老屋熱度持續走高，根據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，2023年前三季全台屋齡30年以上老屋貸款件數共有3萬2553件，佔所有住宅貸款件數比重達25%，等於每四筆住宅貸款案件，就有一件是老屋，不僅創下歷年新高，而且，與14年前、2019年的11%相比，老屋貸款比重還翻倍成長。對於，老屋貸款案件不斷激增，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，老屋熱度高，主要與「高房價，老屋CP高」、「政府力推危老都更，老屋更新有潛力」、「老屋貸款取得較過去容易」等三個因素有關。

以「高房價，老屋CP高」來說，10年來全國主要都會區購屋總價大增300-400萬，到今年Q2，北市平均購屋總價甚至還高達2222.3萬、新北也要1358.3萬，目前全國平均購屋總價超過1200萬以上，一般民眾想買一間房，貸款8成，不僅光自備款至少就要200-300萬，每月房貸負擔佔家庭收支都還可能達4成以上，買房壓力相當重。也因此造成很多民眾如果要一圓購屋夢，價格低、公設低、CP高的老屋，就成為不少首購族、自住群族青睞的標的，也造成老屋交易熱度提升。

再以「政府力推危老都更，老屋更新有潛力」來看，

台灣房屋老化嚴重，全台屋齡30年以上老屋佔住宅存量超過一半以上，在首都北市甚至超過七成，因多數老屋都有抗震力不足的缺點，在地震頻繁台灣，民眾居住安全是一大隱憂。因此，近年政府大力推動危老都更，也讓市場興起一波危老都更熱潮! 根據內政部統計，近年危老申辦件數快速走高，自危老條例2017年5月10日公布迄今，6年多，累計至今年10/31日止，全國已有22個縣市、受理4,028案重建計畫申請，並已核准3,3306件。危老都更近年在全台主要都會區遍地開花，甚至在離島金門、澎湖、連江都有成功案例，相當受到民眾青睞，很多民眾會挑選有都更機會的老屋進行投資與置產，也帶動市場老屋交易價量出現提升。

最後「老屋貸款取得較過去容易」，目前全國呈現遍地是老屋，特別是許多精華區，老屋佔比更是高，因此，銀行為了增加放貸機會與服務客戶，近年對於老屋放貸意願都有增加的狀況。目前老屋平均貸款成數已有7成以上，較過去6成左右的貸款額度，有不少增長，也導致老屋貸款變的更加容易，增加民眾購買老屋的意願。

對於老屋市場熱度提升，民眾需要注意什麼呢？周昆立指出，雖然近年老屋市場性大幅提升，但老屋屋況較差、申辦房貸的門檻也相對新屋更嚴苛的先天問題仍存在，民眾若想購買老屋，還是要從自身需求、自備資金、發展潛力等角度加以綜合考量。舉例來說:家中有行動不便的長者，有意買沒電梯的公寓時，應盡量避免公寓高樓層。再者，老屋雖然價格較便宜，但可貸款成數較新屋略低，自備款需多準備一些。另外，老屋屋況較難掌握，建議還需額外準備一筆修繕費用。此外，想買老屋等都更，更要諮詢專家找尋有潛力標的，並先行了解都更如何進行，在做足功課後，購置老屋才能滿足自住與投資的需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／蔣巧薇

房價高昂，讓優惠房貸搶手。新青安房貸8月上路至今已有4個月，據統計第2個月撥款金額就已超過前7個月總額。立委憂心會遭中年買房者濫用或成炒房工具，財政部長莊翠雲回應，新青安貸款40歲以上申請者僅占比25％，且房地合一稅2.0對短期交易課以重稅，不至於出現炒房問題。

因新青安貸款，滿18歲以上，亦即到80歲都能申請，讓立委擔心，可能會有民眾「先脫手名下房產，再申請新青安貸款」，並反覆使用新青安，達到炒房目的。

多數申貸者都低於40歲

對此，莊翠雲表示，新青安的首要條件是，申貸者必須沒有其他的房屋貸款，其次，炒房行為是將高價資產不斷買進賣出，現有房地合一稅2.0，對短期交易課以重稅，因此不容易辦到。另依財政部統計，新青安貸款75％申貸者都是40歲以下、名下沒有房產的首購族，而40歲以上的申貸者僅佔比25％。可見年輕族群十分積極申請新青安房貸。

根據財政部的統計數據，新青安政策自上路以來已顯示出顯著的成效。僅在政策實施的第二個月，受理的戶數和撥款金額就已遠超今年前七個月的總和。特別是在10月份，單月撥款戶數突破5,000戶，核撥378.45億元，遠高於前2月。

而在新青安上路後的3個月，總共撥貸1萬2,555戶，總金額達886.54億元，遠超過前7個月累計9,735戶、526億元撥款；與去年同期相比，戶數和撥款金額分別增長178.13％和269.39％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台中14期重劃區房市延續熱度，展望明年有超過800億案量蓄勢待發。

台中新屋推案量創新高，截至11月底案量已超過4600億元，再創歷史新高，展望明年，光14期重劃區就有超過800億案量蓄勢待發，準備搶進14期重劃區，一線建商更是精銳盡出，包含精銳、大陸、華固、寶輝、龍寶建設等，均端出特色產品吸引高端購屋族目光。

市調指出，14期敦和段在線建案有「THE精銳」、「順天KING’S ROAD」，其中又以「THE精銳」賞屋人氣、銷售表現最為亮眼，該案以8D立體森林概念打造建築外觀，超大規模複層露臺更是台中市之最，規劃空間格局大小適中，2房總價1898萬元起、3房2668萬元起，實登均價為66.25 萬/坪。

「THE精銳」行銷專案簡立凱分析，受惠區段優勢，14期重劃區格外吸引高端自住客指名購買，唯有從區段、個案條件、規劃都獨具特色的，才能脫穎而出，尤其文教別墅特區「敦和段」周遭都是別墅群，吸引高端自住客目光。

「敦和段」鄰近馬禮遜國際學校、衛道中學、明道普霖斯頓國小，最吸引高端客戶搶進，而14期重劃區後續還有超過百案及2500億推案量，預估未來5~10年，區域勢必將影響著全台中市發展。

過往只在7期推案的大陸建設，也已宣布明年第一季將首進14期重劃區，在「洲際段」規劃推出40坪、52坪、60坪產品，總銷金額約42億元，其它北部上市櫃建商如華固、新美齊、國建、宏璟與鼎固-KY等，也將伺機進場，其中，首度進軍台中的華固建設，今年6月才以每坪72萬元的區域單價新高、在「美和段」購地，新案預計明年下半年進場，而台中品牌建商龍寶建設也預告，與大毅建設合作14期「美和段」新案，預計明年第二季公開，市場預期每坪單價上看7字頭。

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【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲亞昕國際來2024~2025兩年預計分別有八案及四案完工，若順利全數完工交屋且完銷，每年的總案量金額均可達200億元以上，亞昕明、後兩年業績更將大爆發。

素有林口王封號的「亞昕國際」5日舉行法說會，估計今年前10個月累計營收約38億元，整體超過2022年全年29億元，在兩個完工案的持續貢獻下，屆時今年結算可望倍數成長，而未來2024~2025兩年預計分別有八案及四案完工，若順利全數完工交屋且完銷，每年的總案量金額均可達200億元以上，亞昕明、後兩年業績更將大爆發。

亞昕舉辦法說會，表示今年業績成長主力來自包括林口「昕聯心」、桃園「向陽」等新案完工入帳，使得前3季營收達25.62億元，獲利成長動能豐沛，而此二案總銷金額逾50億元且近乎100%完銷，今年第4季將持續交屋入帳，法人估計，亞昕全年獲利可望大幅超越去年。

亞昕表示，目前已完工、興建中及手中儲備案源，共有27筆個案正在推進中，區域遍及雙北市、桃園、新竹、苗栗、台中及馬來西亞，總計可售金額超過1,100億元以上，另外正積極整合8個都市更新案件中，初步合意比例有70%~80%，其中新竹地區近期將正式成案，所以獵地腳步持續未停歇，陸續斥資投入加碼佈局，為公司3年後的業績預先鋪路。

展望2024年，若依工程進度如期執行，亞昕將會有不少新案完工交屋，挹注可觀業績，包括台北大同先建後售的「亞昕華威」、新北三重「淳白」、林口「昕上城」、桃園「一見」、苗栗「昕見築」、台中北屯「一緒」、「一沐」及馬來西亞「喜來城」等八案，總計案量金額達200億元以上，法人估計，若順利完工交屋入帳且完銷，雖有可能部分認列會跨年度持續到2025年入帳，2024年業績仍將大爆炸。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台北市各坪數房價統計中，今年20坪以下平均單價77.9萬元，年增9.1%增幅最高。（資料照—

台北市平均家戶人口數逐年減低，今年平均每戶2.36人為六都最低，社會結構改變影響住宅坪數選擇，根據實價資料統計台北市各坪數區間的成交單價，今年20坪以下平均單價77.9萬元，年增9.1%增幅最高，21坪到40坪單價維持在69萬元，其他坪數區間單價都在7字頭以上。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，小坪數總價低且符合時下家戶人口少的潮流，單價成長空間大，而21~40坪通常是自住買方的主力坪數，買方以低單價為訴求，至於坪數偏大者多為高級住宅或豪宅，因此單價超過7字頭。

統計顯示，今年台北市20坪以下年增9.1%、單價每坪77.9萬元最多，其次是21~30坪單價成長5.3%，平均成交單價每坪69.0萬，31~40坪單價年增4.7%，漲幅第3名，綜觀各坪數區間的平均價格漲幅，坪數越小漲幅越大。

郎美囡分析，小宅雖然生活空間有限，但總價低，買方先以總價篩選物件，單價高低反而是其次，由於獨身主義與選擇不生比例高，小坪數需求有增無減。

坪數稍大的21~40坪通常有2~3房，為市場交易主流，也是自住買方的主力坪數，其中31~40坪的成交均價跟2年前相比，價格勁揚14.8%，可見自用買盤對房價支撐力極強。

而豪宅為主的大坪數因總價高，單價漲幅有限，超過100坪的單價幾乎沒有變動，也看出整體房價上漲、自住撐盤的市場結構，熱門物件有越來越小的趨勢。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，今年下半年市場多空交錯，政府打炒房政策不間斷、全球經濟衰退，投資買盤消散，但又受新青安帶拉出買氣，市場修正之際大坪數最容易受到衝擊，小宅雖然熱門，不過價格上揚過猛未來怕難以下車，建議購屋前務必多方評估。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年房價高漲，同時具備前後陽台的新建案愈來愈稀缺，中南部建商在地方政府政策、追求產品差異化的驅動下，推出標榜大陽台、綠美化的建案，台中有「宜居建築」、高雄則有「高雄厝」，不過兩地的建築獎勵辦法略有不同，因此銷售時的話術也有差異，專家指出，唯一不變的是，羊毛出在羊身上，大陽台等同較多使用坪數，反映出來的房屋總價或單價勢必較高。

台中高雄鼓勵大陽台

近年台中市府為了獎勵建物綠美化，推出「宜居建築」政策，所有垂直綠化的設施，包括露台、陽台或植生牆體，都可以不計入容積，也因此，符合「宜居建築」所規劃的陽台不得計入權狀坪數之中，不過到了銷售現場卻有不同說法。網友cracychildren04就上mobile01論壇發問：「最近看了幾個宜居陽台的建案，大部分都是說不計坪數，但有些建案需要額外付費購買，有些建案是說『免費』，到底是免費還是要付費？」

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，近年台中市、高雄市都有針對推出鼓勵興建大陽台的政策，以台中來說是免計入容積，高雄市則是可計容積，各地方政府的規定不同確實有些混亂。目前在台中主打宜居建築、跳島陽台的大型建案，現場銷售人員就私下透露，該案實價登錄單價創新高的戶別，就是擁有3坪跳島陽台的戶型。

網紅作家黃大米則在高雄買了一間大陽台的房子後發文感嘆：「陽台跟房間幾乎一樣大，且由於高雄太陽很大，根本不會去陽台看風景，那個陽台多數來說都是閒置，但每一坪都是錢。」下方也引爆留言，引發網友對於陽台看法的正反論戰。

「免費送你陽台」 騙你的

何世昌表示，陽台空間對房子到底有沒有加分，「是很吃個人習慣的。」有些人喜歡養花拾草，陽台空間可大幅提升生活品質，有些人是植物殺手、不喜歡曬太陽，陽台就只是積灰塵的空間，青菜蘿蔔各有所好，但站在建商的角度，有前陽台的產品確實是比較好賣，只是因為房價愈來愈高，北部建案大多都只做後陽台，中南部是有政策鼓勵，才會將景觀陽台形塑成建案特色主打。

何世昌提醒，不管有沒有計入坪數，其實建商都會計價，就算銷售現場說「免費送你陽台」，實情是，擁有景觀陽台的戶別，單價就是會高於其他戶型。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

俗語說：「千金買房，萬金買鄰」，從這句話可以知道，鄰居影響生活有多深遠，兩看相厭的鄰居，最後鬧上公堂也不在少數，那在購屋前有沒有什麼端倪可以觀察鄰居呢？專家指出，社區的停車場、公佈欄、警衛、樓梯間、社區公約等，都是重要觀察目標。

觀察公共空間 找警衛聊天

鄰居間的糾紛，在看屋過程中，是很難看得出的，尤其是噪音，你很難知道樓上鄰居是不是噪音製造戶，又或者樓下鄰居是噪音敏感戶，但還是有一些端倪，可以知曉鄰居相處得好不好。房市專家Sway表示，首先可以觀察停車場，如果你發現停車場有隔板、釘子拒馬，很大的可能就是車位兩邊的鄰居發生糾紛。同時藉機觀察公共區域如樓梯間、梯廳、停車場有沒有隨處堆放雜物，可以知道社區的管理好壞。

第2看公佈欄，公佈欄上有社區大小事，如果有公告請鄰居半夜不要上廁所，又或是「本社區因建商樓地板蓋得比較薄，請大家不要半夜使用洗衣機，建議放鬆腳步」等，該社區鄰居氣氛可能較緊張，建築品質不佳，容易有噪音問題。

第3警衛，購屋前若想透過跟警衛聊天，知道社區有什麼問題糾紛，有時不容易達成，許多警衛並不想提前爆料，更別提屋主可能就是因為鄰居想要搬家，但若是遇到社區是僅請1位警衛，而非物業管理公司，當鄰居發生摩擦，這種僅單一警衛通常不會幫忙調解，無法達成溝通潤滑的效果。

社區常辦活動 鄰居互動好

第4鄰居是否經常舉辦活動，如聖誕節活動，大人小孩能一起玩樂，或是辦理出遊，社區公設使用率高，經常有瑜伽課、媽媽教室廚藝課、手作課程甚至團購，這類活動都能加深社區鄰居互動，Sway表示，如自己的社區就經常有雞蛋團購，一次都團購好幾十盒，放在大廳大家自取，俗話說見面三分情，這樣鄰居比較不好意思吵架，正向良好循環下，即使有摩擦，也容易溝通。

第5社區規約，有些社區明訂不得養動物，但通常房仲不會特意去了解，有養寵物的民眾在不知情的情況下購買，就會造成困擾，畢竟社區規約大於一切，且不管合不合法，要以一人之力去撼動社區規約，還不如一開始就了解社區有哪些規範，就為容易。

第6樓梯間，買房的民眾千萬不要把注意力放在房屋內，公共空間都要去走一走，甚至聞一聞，如果有人在社區內吸毒，在樓梯間、衛浴很容易會聞到燒菸草、燒塑膠等怪怪味道，即使是豪宅也不例外，也曾經有吸毒的案例發生，遇到這類「毒社區」只能繞道而走。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，購置住宅貸款餘額2023年第二季與第三季雙雙突破10兆元，10年間國人的房貸金額就增加4.3兆元，顯示國人有許多資產都在不動產上，這10年間，新竹縣、台南市、台中市的成長率超過1倍，桃園的成長率也達98％，顯示這4個區域房地產交易熱度。而房貸金額第一名的是新北市，房貸餘額還有2.4兆元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，不動產是許多家庭最高價的資產，統計國人的房貸金額已經突破10兆元，因此利率升息降息、房價波動都與許多家庭息息相關，尤其這波利率連五調漲後，許多家庭都面臨利息支出增加的狀況，也因為越來越多的資金投入房市，房價最好不要出現大幅波動，對於整體經濟才會較為穩定。



統計顯示，2013年第三季全國購置住宅房貸餘額為6兆元，2023年第三季已經成長到10.2兆元，增加高達72％；雙北市變化趨勢明顯，新北市與台北市2013年第三季房貸餘額都為1.5兆，不過10年過去，新北市增加到2.4兆，但台北市僅增加到1.9兆，反映雙北生活圈趨勢明顯，北市因為房價相對較高且屋齡老舊，新增的供給量又少，通勤族沿著捷運、公路往新北購屋，新北市房貸增加速度明顯高於北市。



成長超過一倍的還有台中市，2013年第三季房貸金額總計7060億元，2023年第三季已經成長到1.4兆元；台南市則是從2789億元增加到5943億元；成長幅度最大的是新竹縣，從1704億元增加到3866億元，雖然市場規模不如六都，但成長幅度高達127％卻超越六都。



曾敬德表示，六都之中只剩下台南市的房貸餘額不到兆元，其餘都會區因為交易穩定加上房價明顯走揚，房貸金額持續攀升，從房貸金額增加的幅度來看，也可以看出哪些區域是過去一段時間的房市熱區。

台北市平均家戶人口數逐年減低，2023年平均每戶2.36人為六都最低，社會結構改變影響住宅坪數選擇，根據實價資料統計台北市各坪數區間的成交單價，2023年20坪以下平均單價77.9萬元，年增9.1％增幅最高，21坪到40坪單價維持在69萬元，其他坪數區間單價都在7字頭以上。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，小坪數總價低且符合時下家戶人口少的潮流，單價成長空間大，而21~40坪通常是自住買方的主力坪數，買方以低單價為訴求，至於坪數偏大者多為高級住宅或豪宅，因此單價超過7字頭。

小宅最會漲，百坪大宅漲不動



2023年台北市各坪數區間的平均成交單價及價格漲幅，除了20坪以下年增9.1％、單價來到每坪77.9萬元，21~30坪單價成長5.3％漲幅位居第二名，平均成交單價每坪69.0萬，31~40坪單價年增4.7％，漲幅第三名，綜觀各坪數區間的平均價格漲幅，坪數越小漲幅越大。



郎美囡分析，小宅雖然生活空間有限，但總價低，買方考量購屋門檻，首先以總價篩選物件，單價高低反而是其次，由於獨身主義與選擇不生比例高，小坪數需求有增無減，推動小宅單價走強，坪數稍大的21~40坪通常有2~3房，為市場交易主流，也是自住買方的主力坪數，其中31~40坪的成交均價，2023年跟2年前相比，價格勁揚14.8％，可見自用買盤對房價支撐力極強，而豪宅為主的大坪數因總價高，單價漲幅有限，超過100坪的單價幾乎沒有變動，也看出整體房價上漲、自住撐盤的市場結構，熱門物件有越來越小的趨勢。



市場變化多，小心套到高點



住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，2023年下半年市場多空交錯，政府打炒房政策不間斷、全球經濟衰退，投資買盤消散，但又受新青安帶拉出買氣，市場修正之際大坪數最容易受到衝擊，小宅雖然熱門，不過價格上揚過猛未來怕難以下車，建議購屋前務必多方評估。

2023年11月六都買賣移轉棟數突破2.3萬棟，月增11.34％，年增26.1％，寫下今年最大增幅。房市趨勢專家李同榮認為，房市與股市的價量關係走勢不同，別陷入「量先價行」的迷思，2024房市沒有再上漲的基本要件，「選後若短線上漲，房價漲多少就會跌多少」，同時提出5大理由解讀2024房市轉空，將呈「價盤量溫」、「以盤代跌」走勢。

2023上半年房市交易量已觸底，下半年交易量開始回溫，但李同榮特別警告量能回溫，不代表房價會立即回升，預測2024房市此時將轉空，且在交易量回溫的同時，房價下測的考驗才正開始。

▼（示意圖／吉家網提供）

交易量谷底翻升 恐成價量背離的考驗

李同榮分析房市「量先價行」不如股市的短期波動現象，房市往往有一段緩衝期落差，就如2016第1季交易量落底，但房價處於殺價取量階段，直到2017年底台北市才率先止跌；又如2011年因奢侈稅打房交易量緊縮，房市呈現價量背離，直到3年後2014年Q3房市才反轉向下。

雖然目前交易量回溫，但對房價的支撐力考驗才正開始，從房市建照量與開工量之先行指標觀察，雖然房價除超漲區外，沒有明顯鬆動，但短期銷售率不佳，造成餘屋增多，房市必須沈澱消化餘屋，後市才會穩健。

打炒房利空出盡 新青安刺激剛需買氣

不過因市場剛需的支撐力強勁，新青安貸款專案刺激下，成屋市場在高價跌與低價漲的環境下，房價第3季暫時處於止漲卻不跌的盤整格局，但第4季可能部分超漲預售區價格會開始鬆動，同時也會因市場信心恢復、促銷積極，促使交易量回溫，這也是下半年在房價表現不佳的狀況下，交易量能比上半年回溫的主因。

▼（示意圖／吉家網提供）

另外，李同榮也點出2024房市將轉空的5大理由

●經濟基本面轉弱

升息效應，今年GDP減弱、八年經濟負成長魔咒成真，後頭還有大陸對台貿易壁疊清單制裁，對兩岸出口不利，間接影響經濟並對房市產生不利影響。

●技術面反轉向下

房價處技術高檔，營建成本與蛋白低基期已充分反應，房價將因高基期推升無力而轉弱。

●供給面增加

持續一年半預售市場銷售率普遍不佳，餘屋持續增加，在囤房稅制打房壓力下，餘屋大竄逃，新案與餘屋容易產生多殺多。

●政策面壓制

禁止轉售扭曲預售市場，高總價臨天花板，低坪數臨最小化，價上不去，空間也無法一直縮小，政策面持續不友善，對市場信心產生影響。

●消息面利空

地緣政治影響全球與兩岸局勢動盪不安，尤其兩岸關係若持續緊繃，就會是房市的一頭大灰犀牛與一顆隨時引爆的不定時炸彈。

李同榮最後提出警告，置產民眾常常陷入市場當下氛圍，漲時追漲、跌時殺跌，應該要有逆勢思惟，房市走勢有一定循環機制，千萬不要以為量增價就會漲，建商若太樂觀的看待房市，盲目推案，只會讓市場供給一再過剩，餘屋去化更加困難，就會產生多殺多現象。

李同榮同時提醒購屋族，認清房市沒有永遠漲的道理，未來一年半房市必須休息消化餘屋，但房價沒有崩盤危機，將以盤代跌或微跌結束第六循環，2024低價市場支撐力足，六都表現為大台北抗跌、中南部稍弱，桃園轉強，整體房市呈現「價盤量溫」格局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】