嘉義建地,嘉義市建地,嘉義縣建地

Yahoo房市觀察員 / 廖一德（資深房產記者）

近2年打炒房是房市的基調，搭配節奏性的全球升息腳步，的確有效地讓上半年的房市成交量守在14萬棟內；也有人說，2024年1月總統大選後房市將利空出盡，屆時各地將雨後春筍大推案。筆者目前是看不出建商大推案的理由，頂多就是建商會將廣告預算留到選後，面對國際經濟不景氣的大環境，估計保守推案仍是主流，在成本居高不下前提當中，房價小漲也維持不變。

如果從大環境的面向一步步探討的話，首先美國聯準會升息趨緩，等於宣告台灣央行也不再進一步升息；拜習會則宣佈美中貿易戰同樣趨緩，而國際疫情趨緩後物流人流暢通，全球經濟進入重整期。回到國內，選後政局穩定，讓建商願意再次投入銷售市場，換句話說「利空出盡」已經是基本共識，賣方角度中，房地產業界流傳一句話是這麼說的：「就算銷售再不濟，建商也沒有降價的空間跟意願，大不了慢慢賣而已。」

而從買方角度看，不少投資公司對未來看法保守，準備將資金投入有租金收入的商業不動產中，就是為了等待國際經濟復甦那天，長線來看也找不到更保值的產品，所以有錢人還是選擇不動產作為避風港。

有趣的是，筆者身邊總是不乏想買房的自住客，積極詢問最佳進場時機。根據代銷業者說法，從暑假至今來看，下半年看屋的人積極不少，新婚、小夫妻等自住主力逐漸回籠；而成屋市場更在新青安貸款的助拳下活絡不少，國內的經濟也呈現穩定發展態勢。

不動產不再是短線炒作獲利的時代，房價已經不是總統大選前被政客名嘴拿來嘲諷的議題，房地產也不再是人人喊打的過街老鼠。打了3年的房地產也不見下跌，「我想也該買了吧」就是大多數人的心態。

總結來看，國際局勢不再劍拔駑張，國內房地產則受到平均地權法規影響，短線投資客離場，現在正是自住客尋找買點的時機，「賣方不急，買方慢慢來」的做法，會讓2、3線地區的蛋白區房市轉向熱絡，蛋黃區轉冷而價格堅挺。

說了這麼多，讀者也應該了解「保守」就是買賣雙方的基本態度，不會激起太大浪花，房價更無下跌可能，因此不要再抱持著「選後撿便宜」的心態看房市了。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／蔣巧薇

立法院財政委員會27日審查《所得稅法》第17條修正草案，朝野立委提出的版本均將房屋租金支出由「列舉扣除額」改列為「特別扣除額」，並提高租金支出抵稅額度，現行每年每戶需核實扣除的12萬元上限額度有望調高。呼籲政府，選前應三讀通過，莫打假球。

OURs等多個民間團體早在2022年2月就共同提出《所得稅法》的修法民間版本，2022年5月審查《所得稅法》時，財政部允諾3個月內研議租金抵稅修法版本後，便再無下文。

租客聯盟指出，近年房價、租金不斷攀升，房客雖可以列舉一年12萬元的「租金支出」以扣抵綜所稅，但使用率卻極低。據「住宅狀況抽樣調查」推估，2019年台灣約有100萬戶租屋族，但同年賦稅署統計有列舉申報「租金支出扣抵綜所稅」的房客僅約2.7萬戶，比例不到3％，且逐年減少。

對此，租客聯盟認為，租客極少使用「租金支出」以扣抵綜所稅的關鍵，在於租屋黑市造成房東不同意房客申報抵稅、抵稅制度過時及不合理，目前的「列舉扣除額12萬元」為財政部依1999年的租金行情訂定，現今的租金行情已遠超上世紀，額度早已不敷使用；加上「標準扣除額」與「列舉扣除額」僅能擇一申報，甚至出現「即便房東同意房客報稅，但租金抵稅反而更不划算」的異常情形。

財政部：有條件不反對

租客聯盟表示，財政部長期以「稅損數十億」等理由反對修法改革租金抵稅制度，如今因為選舉壓力，才改口「有條件不反對」，並提出「排富、排除有殼族、排除受領補貼」等內容。

租客聯盟認同此改革方向，並樂觀其成，雖因租屋黑市問題，落實租金抵稅仍需房東同意，但改善抵稅制度能夠直接幫助到以家庭為主的租屋族，更可以間接促使租屋市場透明化。

對擁屋者大方，對租屋者苛刻？！

租客聯盟表示，目前《所得稅法》第17條修正草案已送出委員會，額度則待黨團協商。本屆國會時間所剩不多，各黨團盡速取得共識，在選前三讀通過，且不排除進一步施壓，倘若屆期不連續重新開始，將成為「對擁屋者大方，對租屋者苛刻的政府」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台泥2023年11月29日舉辦第三季法人說明會，董事長張安平表示，台泥宣布的加拿大低碳綠電電芯廠、以及對土耳其及葡萄牙低碳水泥廠擴大持股的幾百億元投資，台泥都已做好準備，對未來幾年台泥已經做好資金規劃。張安平指出，台泥正持續推廣和應用低碳建材，實現碳排放的大幅度減少，同時還可以為營建業和綠色經濟的發展做出貢獻。

董事長張安平示警，如果人類仍是無止境的浪費，不停的排放溫室氣體，可能不到30年後的一代，就很可能是人類最後一代。未來30年必須要走碳革命的路，包括開發低碳建材，綠色能源，減少浪費，增加資源循環。張安平強調，「台泥不會去賣有碳排放的資產，而是會努力去減碳，這是工業人的責任。」他強調，碳議題對企業的影響已經不是未來式而是現在式。對於接連宣布加拿大設綠電電芯廠以及擴大在土葡的低碳水泥持股，張安平強調，台泥每年現金流都可以支撐我們的發展，台泥做任何事情，對未來幾年都已經做好資金規劃。而且台泥擴增投資的公司OYAK及Cimpor是沒有負債的。



為了提高含綠量，台泥減碳增綠的全球化布局，橫跨5大洲，包含13個國家與市場。水泥業務，自2018年起橫跨歐、亞、非三地區。其他綠色產業也分布在各大洲，包含在歐洲和澳洲儲能與充電業務，以及預計在加拿大建置全球首座100％水力發電綠電導入的低碳高動力電芯廠，台泥旗下能元科技之所以有這樣的規劃，是基於應歐盟新電池法上路，未來只有環保低碳的電池才能進入歐盟市場。

台泥水泥事業從2018年跨出大中華地區，以土耳其為起點，著手擴展在歐洲和非洲的業務，最近宣布將擴大對土耳其OYAK以及葡萄牙Cimpor持股，進一步擴大台泥低碳水泥全球佈局。相較傳統水泥廠煤炭作為燃料，以土耳其Aslan 廠為例，2023年，該廠實現的熱值替代率達到了61％。預計於2030年，目標將提升至70％；而Ankala廠也預計將從2023年的40％提升至2030年65％。



另外，針對水泥排碳量，一般傳統水泥全球平均一噸水泥溫室氣體(GHG)碳排量為900公斤，而我們土耳其Aslan廠為2023年碳排量僅628公斤，Ankara廠為652公斤，且未來將會持續努力進一步減碳。Cimpor葡萄牙Souselas廠表現更好，2023 GHG碳排量，僅613公斤，遠低於全球900公斤的平均值。也因此獲得了大量的碳權。



張安平表示，根據OYAK＆Cimpor減碳實績與2030預計降至每噸水泥469-549公斤碳排，台泥未來增加持股將更有助於台泥全球低碳水泥布局達成2030年之減碳目標。2024年台泥全球水泥事業將全面接軌SBT 1.5度路徑目標。以擬制性報表來看，台泥截至2023年9月底的財報數，大陸水泥的營收佔比將為25％，台泥在兩岸水泥的營收將降至42％，其他營收，包括海外低碳水泥、全球綠能及其他投資占比高達58％。



台泥張安平董事長強調，台泥低碳建材已經發展了到實用的階段，各位如果來的時候有機會的話，一樓有一個我們低碳建材展可以去看一看。通過持續推廣根的低碳的建材運用了我們可以儘快地實現碳排放大幅度的減少，同時還可以為營建業和綠色經濟發出貢獻。

台北200萬豪宅俱樂部再添新成員，過去最高房價達每坪195萬元的「台北信義」，中樓層今年10月以總價2.99億元、每坪213.2萬元交易，創下該社區歷史新高，同時也是今年第八個成交價站上每坪200萬元的豪宅社區，屋主持有11年出售，轉手增值近1.2億元。

據統計，今年前十月台北單價逾200萬元的高端豪宅交易共有13件，包括「潤泰敦峰」、「西華富邦」、「One Park Taipei元利信義聯勤」、「聯合大於」等八個指標豪宅，此外，松山區「華固名鑄」近期中樓層戶別也以總價約2.84億萬元交易，拆算車位後單價約每坪202.9萬元。不過今年200萬俱樂部的高端豪宅交易件數，比起去年同期的35件，量縮逾6成。

完工11年的信義計畫區豪宅「台北信義」，迄今已有75件交易案，不過過去成交單價未曾觸及每坪200萬元門檻，此次中樓層的交易則是一舉站上每坪213.2萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「台北信義」預售時低樓層行情落在每坪95萬～130萬元，之前社區最高價每坪195萬元，除了隨著時間增值，有不少名人鄰居為社區鍍金，也因為信義區豪宅聚落愈來愈成熟，豪宅社區間身價有互相拉抬作用，使豪宅身價翻漲。

第一建經研究中心副理張菱育表示，成交價站上每坪200萬元的豪宅等級，不僅所在區位要極佳、百坪以上、知名建商興建、設計和品質頂尖等，一戶總價幾乎是2億元起跳，甚至如「琢白」部分戶別要價更超過5億元。

超高端豪宅銷售期長，買方會受到國際情勢、國內政策影響進場意願，如豪宅稅、房地合一稅、豪宅限貸令、平均地權條例、囤房稅等一連串的管制措施，導致今年豪宅交易量遠不若以往。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「免除瑕疵擔保責任」是買賣房屋合約中常見的爭議特約條款之一，但合約以此立約並非完全可不負瑕疵擔保之責。安新建經法務經理謝宗興表示，關鍵在於是否能舉證賣方為故意不告知，若無法舉證，賣方確實是可以不用負責的；反之若能舉證賣方是故意為之，就可以主張特約無效，並要求賣方負擔瑕疵責任。

瑕疵擔保責任是指賣方對於房屋瑕疵的負擔程度，賣方需擔保自己出售的房屋不會滅失或減少價值，若有瑕疵應於買賣契約前先告知買方；因此，若訂約後買方發現商品與原先約定有異，買方有權要求賣方履行瑕疵擔保責任。

▼專家提醒，要留意特約條款。（示意圖／pixabay）

安新建經法務經理謝宗興說明，按民法第366條：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」因此合約中已特別約定免除賣方瑕疵擔保責任，且買方未在訂約前發現屋況瑕疵，日後發現該房屋為凶宅或輻射劑量…等問題，就必須舉證該瑕疵是賣方故意不告知，賣方才須負責，但在實務上要舉證賣方為「故意不告知」難度很高。

謝宗興提醒，在簽署房屋買賣合約時，雙方應仔細審視條款，確保其合理性和公平性，若真要約定免除賣方瑕疵擔保責任時，建議特約約定為：「賣方不負瑕疵擔保責任；惟有非自然身故及輻射之瑕疵不在此限。」以保無法用肉眼就能辨識的瑕疵於條款中審慎約定清楚，雙方可以更好地理解買賣房屋特約中的瑕疵擔保責任，達成合理的協議，確保雙方的權益得到保障。

▼瑕疵算誰的，買賣雙方要約定好。（示意圖／pixabay）

民眾若於合約中遇特約載明不負瑕疵擔保責任條文，安新建經建議，可採取雙方重新協商修訂條款，若無法達成協議再進一步尋求法律建議。此外，買方可在交易前進行房屋檢驗和評估，減少未來可能出現的瑕疵問題。

同時，建議雙方購屋過程委託第三方中立機構負責託管買賣價金，承作履約保證，待購屋流程完成、交屋沒問題再將價金交給賣方，以保障交易過程的安全、確保雙方權益。若合約簽訂後發生爭議，並且以上幾點也都無法讓雙方達成共識，除透過法院訴訟外，亦可考慮採取有機會較快速解決爭端的仲裁或調解，由獨立的仲裁員或調解專業人士協助雙方達成協議。

安新建經也提醒，無論採用哪種方式解決特約中不負瑕疵擔保責任的約定，雙方需保持開放的溝通進而達成共識，方能讓交易安全且順利進行。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／蔣巧薇

新北板橋的湳雅夜市周邊有許多危老建築，其中新興段屋齡逾30年都更案， 申請適用106專案，搭乘審議特快車，縮短行政程序，本月24日通過審議，更新後將興建2、24層住宅大樓。

新北市都市更新處指出，該案面積2,363平方公尺，位南雅西路一段、南雅西路一段124巷及南雅西路一段92巷所圍街廓中，未來將興建1幢2棟地上2層、24層及地下5層的集合住宅大樓，並將提供面積約500平方公尺的開放空間，同時周邊部分退縮3至5公尺人行步道，創造整體友善步行環境，打造都市綠美化空間。

都更處說明，該案曾在2002年7月30日公告為「台北縣板橋、永和及三重都市更新地區（館前西路、南雅東路口西南側等十九處）劃定案」的更新地區。雖位核心地段，但範圍內多為1、2層樓低矮建物，現況建物均已荒廢，本次透過更重建，且鄰近範圍尚有多件都更案進行中，將重新賦予湳雅夜市周圍嶄新風貌。

都更處長林炳勲表示，新北市自2020年6月30日推出「新北市都市更新106重建專案計畫」，目前適用106專案的案件已核准7案，市府協助全體地主同意且案情零爭議、採協議合建方式實施的都市更新案件快速通關，翻新危險老舊建物。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／蔣巧薇

房租價格高昂，即使政府推出租金補貼政策，許多年輕人還是無法負擔，導致不少房東屋子租不出去，對此就有網友發文詢問，為何一堆房東租不出去也不願降價，貼文曝光後，立刻就有網友表示，「不缺錢，不想降低資產價值」、「賣不出去就要加價賣，營造搶手假象」。

原PO在PTT上以「為啥一堆房東租不出去也不願降價」為題發文指出，自己最近在學校周邊看房子因少子化，學生數變少，許多房東抱怨越來越難出租，他因此好奇，既然租不出去，為甚麼不願意降低租金呢？

貼文一出，網友紛紛點出關鍵原因，「不缺錢，不想降低資產價值」、「因為不動產放著也是增值啊，不一定要出租」、「房東不缺錢，能放置play的早就回本還倒賺，空在那邊一年繳的稅對他們來說也沒多少」、「因為已經有錢到經得起時間磨」、「持有成本低，長期持有成本近乎於零」、「賺爛了，不差這點租金」、「賣不出去就要加價賣，營造搶手假象」。

另外也有網友認為，是房東要挑選好房客，「學生房已經有夠便宜了，再降價只會吸引一堆怪人，是我也寧願空著」、「篩選租客啊…便宜租來的都是爛租客」、「挑房客的比較多」、「因為要篩選好的租客」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲房價居高不下，但今年各縣市購買大樓華廈的總價多數仍持續成長。

平均房貸利率升破2%，房價居高不下，雖然買方購買力受壓縮，根據實價統計資料，今年各縣市購買大樓華廈的總價多數仍持續成長，其中4個縣市今年成交總價比去年還多超過1成，分別是新竹縣年增23%、苗栗縣年增18%、彰化縣年增12%及南投縣年增12%。

此外，新竹縣市的大樓平均成交總價都超過1,600萬元，領先桃園市、台中市、台南市及高雄市等四都，緊追在新北市之後。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，今年房市交易緊縮，新竹縣市仍舊擁有堅穩的科技業客群，苗栗同樣因園區議題拉動，平均總價972萬元，逐漸貼近千萬大關，而彰化、南投則有落後補漲之勢，平均大樓華廈的總價帶顯著拉升。

觀察各縣市大樓華廈平均成交總價，全國房價之首台北市的平均總價3,071萬元，比去年少5%，新北市總價排行第2，今年平均1,675萬元，跟去年相當，六都中今年大樓華廈平均成交總價成長較明顯是台南市，去年平均不到千萬，今年平均1,051萬元，年增7%。

而主要都會區價格帶拉抬最明顯的莫過於新竹縣市，新竹市今年大樓華廈的平均總價1,631萬元，年增8%，新竹縣增幅居冠全台，今年平均總價1,618萬元，年增幅高達23%。

住商不動產竹北台大加盟店店東陳李鴻指出，新竹縣目前買方以自用為主，買氣雖然不像前幾年強勁，不過內需市場穩固，前幾年新案價格一案疊一案，拉動整體房價，尤其竹北價格成長快速，預售價格在3年前4字頭，如今7字頭，今年新竹縣的平均總價高幅成長，應該是交屋價格拉高均價的關係。

各縣市大樓華廈的平均總價今年比較去年的變化，僅台北市年減5%、嘉義縣年減9%，其他縣市持平或成長，總體而言，成交總價都在一定水平之上，郎美囡分析，兩大因素讓房價經過一波波打房政策卻文風不動，平均地權條例限制預售轉售沒有溯及既往，所以新法上路沒有引發拋售潮。

另一方面，房地合一2.0拉高5年內轉售稅率，反而拉長屋主的閉鎖期、降低供給量，因此自用買方想要買機能環境理想的房屋，只能就目前房價買單。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

針對許淑華市議員2023年11月28日於北市府市政總質詢時，質疑柯市府任內將京華廣場容積率變更至840％涉嫌圖利，威京總部集團回應如下。

威京總部集團向台北市都委會聲請變更土地使用分區，獲同意變更為商三(特)用地，北市府計算容積率時係以「捐贈全街廓土地30％後」的地塊面積計算，將原捐地後應為560％的容積率，誤導為打七折後僅剩為392％，嚴重剝奪我方權益，也引發日後容積率爭議。



俟經威京總部集團為此多次向監察院、內政部等單位陳情，業經監察院調查後函文糾正北市府，始於2018年將容積率回復為560％，惟當時北市府竟不當刪除都市計畫內原有「允建樓地板面積120,284平方公尺」之保障，對威京總部集團造成莫大損失及不公平對待。



為此，威京總部集團目前興建京華廣場頂級商辦園區，係按《都市計畫法》第24條規定辦理，以法定容積不超過20％之容積獎勵額度進行規劃設計，加計容積移轉後合計容積以不超過法定容積1.5倍為上限，其獎勵項目包含:智慧建築、綠建築、耐震設計、建築特色典範、公共開放空間、無障礙通用設計、新技術應用等，以符合公益性、對價性等通案原則。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

日前，傳一位養老金不足的獨居奶奶想透過「以房養老」的方式變現，然因房屋位置偏遠，沒有銀行願意承做該項業務，導致只好「賣房養老」，最後甚至房屋還慘遭房仲「賤賣」，養老金大幅縮水，「以房養老」話題再度躍上檯面。

有土斯有財！銀行業者早在2015年11月起陸續開辦「以房養老」業務，又稱為「逆向抵押貸款」，以房養老貸款是以名下房產，向銀行「逆向抵押貸款」，銀行依照不動產進行鑑價，計算出每月給付金額與期限，在扣掉每月必須支付給銀行的利息之後，再將餘額撥給申請人。

銀行業者針對「以房養老」調查發現，有74％受訪者聽過「以房養老」，46％考慮將以此作為退休養老方案，約43％想透過「以房養老」來解決財產分配問題，不過也有28％表示無意申辦。

對於退休族來說，「現金流」要持盈保泰，還要考慮長壽風險，國人退休後的餘命預估達23至25年，若以每月平均退休生活費用30,000至40,000元計算，建議每人至少要準備800至1,200萬元退休準備金，倘若退休後若還有固定收入，退休金就可以再少一點，「以房養老貸款」是一個創造現金流選項。

財經學者認為，「以房養老」適合兩類人，一是「缺錢養老者」，每個月穩定從銀行獲得一筆資金，避免無人照顧、臨時生病，或因其他事情需周轉資金，卻毫無現金可運用，且保有「住在家裡」的權利，不用額外負擔養老院費用，另一類人則是「持有多房者」，可透過活化資產能獲取穩定現金流。

銀行業者指出，以70歲的老王在北市有房子鑑價2,000萬元為例、貸款成數7成，貸款期間25年，換算下來每月約可領46,000元，25年合計累積領取1,380萬元，作為養老生活金，且可結合安養信託或不動產保全型信託，有效進行資金管理。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】