嘉義建地,嘉義市建地,嘉義縣建地

台灣地狹人稠，已開發成熟的都市地區越來越老舊，就要靠都市更新來扭轉，高雄過去因為可開發區域多，較不重視都市更新，但近年也大步展開，同時利用捷運聯開案基地爭取更多便利機能，並帶動建設開發，目前已有6個公辦都更基地及4個捷運聯開案基地。

盤點高雄市都市更新所在的區域，往往都是開發較早，成熟度高的地方，以高雄第一個公辦都更、位於捷運橘線鳳山國中站旁的2300坪土地來說，附近學校、市場、捷運都齊聚，生活機能非常成熟，在2018年時由國城建設得標，改為住宅建案「鳳山都更好」，預計打造地上15層、地下3層全齡宜居宅，1樓另外設有公共托嬰中心，規劃18-49坪產品，共計539戶住家，根據實價登錄顯示，目前已累積60筆交易，每坪成交價約33~37萬。



而前鎮區亞洲新灣區的「特貿三」都更案，占地約1.6萬坪基地位於港灣水岸廊帶最精華區位，高雄市房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪表示，「特貿三」原本是採地上權方式招標，但經過數次流標後改以公辦都更、權利變換進行，果然吸引開發商目光，最終由國城、興富發、國揚等3個團隊取得。其中，由國城與高興昌合組的智匯方舟拿下的南之南基地，更找日本知名建築大師「安藤忠雄」，聯手打造全球唯一住宅、商辦及光影美術館三合一的開發案，並捐建智匯學院、托育家園合計654坪公益設施，備受外界期待。



另外，高雄市議會舊址公辦都更案則由台灣人壽獲選為最優申請人，而左營機20公辦都更案，北基地僅尚發營造一家投標，已通過資格審查，南基地則流標，接下來高雄還有岡山新行政中心、左營高鐵科技之心等2個公辦都更案招商中。



住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，公辦都更的基地多屬於公有面積大或比例較高的土地，藉由公有土地的更新，引導地區開發定位及都市發展方向，並帶動周邊私有地更新，扮演火車頭的角色。舉例來說，台北市士林區華榮市場、大同區斯文里三期等都是公辦都更的成功案例，近期最值得期待的則是雙子星聯開案。



不僅如此，高雄的捷運聯開案同樣也是在精華區段，例如位於前金區的捷運橘線O4市議會站聯開案，已由麗寶集團得標並興建中；捷運橘線O13大東文化中心站聯開案緊鄰大東文化藝術中心、大東濕地公園、高雄市立鳳山醫院等，所在的光遠路商圈更是熱鬧，由國城建設及高興昌聯手拿下；捷運黃線Y10站聯開案附近除了將有捷運站之外，也鄰近台鐵民族站，更緊鄰鐵路地下化之後的綠園道，最優申請人同樣也是國城建設及高興昌。至於捷運橘線O10衛武營站聯開案則在招商中。



蔡紹豪進一步指出，高雄的公辦都更案或捷運聯開案，位置都是在精華的市區，地段條件優越，周邊生活機能完備，且人口密集度高，利用都市更新或捷運聯開的方式進行開發，除了可以翻新市容，增加辦公及生活空間之外，更能最大限度進行商業開發，對於扭轉舊市區幫助極大。

財政部日前表示囤房稅2.0非打假球，依據財政部統計六都非自住的住家用房屋，平均每戶房屋稅稅額將增加2.64萬元，平均增幅達78%，非自住的新屋持有人需嚴正以待高持有稅時代，而依據內政部資料，全台各縣市中，住宅類新屋比例最高的是新竹縣，其5年內新屋占比10.20%，六都中最高是台中市8.17%。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，新屋的房屋評定現值高，再乘上高稅率，非自用住宅的稅負壓力將有感增加，台中市及新竹縣前幾年新建案推案量大，因此新成屋多、新屋比例高，尤其投資占比高的區域，可能形成潛在賣壓。

全台新屋僅6.1% 賣壓各自表述

根據內政部房屋稅籍資料，全國共約有915萬戶住宅，屋齡5年內的住宅占比6.1%，約55萬宅，住宅數量最多是新北市，將近170萬戶，但5年內新屋比例不高，僅5.56%，六都中平均屋齡最年輕的是台中市，因其新屋占比8.17%，平均屋齡29.8年，是六都中唯一不到30年的區域，若比較全台各縣市，5年內新屋比例最高者為新竹縣10.20%，也是全台住宅屋齡最年輕的縣市。

住商不動產竹北台大加盟店店東陳李鴻指出，新竹縣住宅市場主力為竹科就業人口，因為需求量大、前幾年市場話題豐沛，建商積極推案，買氣也熱絡，拉高新屋比例，雖然房市多頭時期投資買盤不少，不過近一、二年多已轉手，且新竹縣的置產戶通常是企業主或大型企業的高層主管，其財力雄厚，囤房稅2.0增加的稅額不至於造成其財務壓力，此外，觀察新竹縣住宅持有狀況，自住者占多數，若有投資客因財務壓力拋售，應為零星個案，對整體價格影響有限。

高持有稅時代 老有老的好

根據財政部預估，囤房稅2.0上路後，約有96.8萬戶至135.8萬戶房屋稅負會增加，除了有大量餘屋的建商衝擊性強，囤房大戶、持有多戶新屋者首當其衝。郎美囡表示，非自住的新住宅未來因稅基、稅率雙高因素，所有權人的稅負重，口袋不夠深的投資客，可能因不願承受高持有成本而轉賣，反觀中古宅，由於計算稅額時房屋會折舊，房子越老稅基越低，儘管稅率拉高，稅負總額不像新屋來的驚人，老屋在高稅率時代反而有其優勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

信義房屋針對官網使用者進行2024第一季購屋意向調查，此次調查對於房市看漲比例明顯增加，是近7季以來首度看漲比看跌多，可解釋2023年下半年以來房市交易量明顯回溫，至於2024年甚麼事件對房市影響最大，當前受訪者認為第一名為碳費增加營建成本，其次是FED可能降息與囤房稅2.0。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，民眾對於未來房價預期對於房市有明顯影響，當民眾認為未來房價看漲時，可能會有現在不買會更貴的預期，房市交易量就會轉趨熱絡，此次調查也反映民眾對於房市後市看法是近7季以來最樂觀的一季，一旦市場供需狀況失衡，房市的天秤可能又稍向屋主傾斜，所幸此季調查看好較看跌比例增加比例並不高，房市可能還是回維持微溫的市況。



至於外在事件調查，2024年哪些事件對房市影響力最大，有23％受訪者認為碳費增加營建成本，另外2成的人認為囤房稅2.0，同樣2成的人認為FED降息，17％受訪者認為兩岸關係，另外18％認為不清楚。至於有候選人提出年輕人1500萬元全額貸政見，有53％受訪者認為可能會刺激房價上揚，24％認為對房市沒有影響，23％認為不清楚，顯示受訪者認為該政見對房市有明顯影響。



對於未來房價看法方面，此季調查有37％受訪者認為未來房價看漲，另外有4成認為未來房價持平，看跌比例收斂到23％，看漲比例比起看跌多出14個百分點，也是近7季以來首到看漲比看跌多，曾敬德指出，從受訪者對於房價看法來看，也可以解讀為當前房市是民眾近7季以來最樂觀的一季，不過若對比2021第三季到2022第一季當時調查，有4~6成受訪者看漲房價，現在房市仍是中性偏樂觀一些。

嘉義近幾年商業與產業同步發展，指標性連鎖業者如好市多、IKEA、藏壽司、壽司郎、in89豪華影城、老乾杯等陸續進駐，以及政府興辦嘉義科學園區、馬稠後產業園區，目前進駐廠商約達200家、大埔美產業園區進駐廠商約116家、民雄航太園區進駐廠商約44家。上述重大工商業發展，估可增加就業人口紅利約3萬多人，對未來居住需求增長可期，帶動嘉義市房價近年來穩健增漲。

不僅如此，交通部鐵道局日前宣布，美式Outlet商場「華泰名品城」確定落腳嘉義高鐵站前，預計在近3萬坪的土地上，規劃二至三層樓的大型折扣購物中心及相關餐飲、休閒娛樂、停車場等設施，引進嘉義相對缺少的大型商業服務設施，總投資額達48億元，第一期最快預計2028年開幕，預期將帶進龐大的購物逛街人流。

台慶不動產嘉義檜意林森加盟店執行長江智玄表示，隨著嘉義科學園區及高鐵特區正式啟航，帶動外縣市人口往嘉義縣市購屋居住，阿里山沿途著名景點及嘉義市推動各項文創觀光活動，例如管樂節、搖滾節等，助攻嘉義觀光人潮逐年活絡。

江智玄表示，嘉義縣人口因文教、工作因素慢慢往嘉義市區購屋生活，指標熱門商圈為嘉義市仁愛路的「經國新城」，「經國新城」為大型的國宅社區，總戶數高達2千多戶，屋齡落在約20年，房型50至65坪三至四房為主，單價落在約16萬～20萬元，居住人口數約達8成，目前也是嘉義市最搶手的熱門商圈。

此外，湖子內商圈為最新重劃區，腹地約187公頃分三期開發，目前已開發建設3至4成，產品為別墅型及大樓為主，別墅價格落在1,800萬～2,500萬元，新大樓每坪落在25萬～30萬元間。江智玄說，該區距離82號東西快速道路約五分鐘車程，離大埔美產業園區及馬稠後產業園區約20分鐘車程，商圈未來繁榮可期。

另外，後站商圈為早期商圈，近期受惠鐵路高架化帶來興建潮，嘉義鐵路高架化預計2025年12月通車，政府重砸239億元興建，通車後，嘉義前後站商圈不再因為鐵路而阻隔發展。

江智玄表示，目前後站商圈指標成屋有富御、高峰匯、獅子座、寶格儷、興雅硯等，新大樓成屋單價每坪約20萬～25萬元；預售屋每坪約28萬～38萬元。由於後站商圈周邊有公園、商業及醫院等設施，促進產業、醫療、交通轉運及商業等都市發展，商圈熱絡指日可待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

前幾天，飲食無度的友人因為健檢數據不佳，在醫師建議下，去掛營養師門診，開啟飲食控制人生。他說，以前過於放縱，現在正要慢慢還債。看看三高的他，再想想台灣房市不也是一個甩不開長期三高的患者。

台灣房市三高，來自房價高、租金高與屋齡高。

其中最難解在於房價高，且最可能還更為嚴重，日前，環境部揭露2025年可能被開徵碳費業者，有512家排碳大戶名單曝光，營建業者表示，未來碳費陸續開徵，預期5年內，台灣整體營建業將至少增加15%以上相關成本，多少會反映在房價上。另一方面，國內金融業針對ESG綠色金融，對有申請通過綠色標章的建案，將提供優惠貸款利率，意味著沒有通過綠色標章的建案，成本水漲船高。

姑且不論漲多少，最直接要面對的是，供給質量不確定性提高。畢竟最上游成本增加後，財務問題直接挑戰建商實力，業者出手推案前得掂掂斤兩，將本求利下，都更、危老的案子速度恐將放緩，也恐牽動新案供給量體，購屋人要買要租間好案子得口袋更深，低薪高危族被邊緣化也更為嚴重。

高房價、高租金外，高屋齡試圖透過都更、危老解套，多年來收效有限，不足支援台灣民眾高齡所衍生出安養、照護，政府能做的事情說多不多，說少不少。

選戰倒數不到一個月，各陣營紛紛使出渾身解數，其中年輕票更是兵家必爭，為了搶攻年輕票，許多新政見一一出爐，搶占各版面好不熱鬧。不過，住宅市場樣態多元，千人千面，選前不到一個月，期待各候選人們能激盪出更多具宏觀且全面性的意見和想法，兼顧各年齡層、買賣租賃、社會福利等端出一套具體可行，立馬上路的住宅市場健康餐，相信會是全民之福。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

歲未年初，政府再祭囤房稅打房，不過代銷龍頭甲山林、海悅、甲桂林、遠雄房地產等董、總眼中，受惠經濟回暖，新青安方案發酵，低利環境仍在，龍年巿場，挑戰難度不高，但須視區域供需個案表現。

甲山林董事長祝文宇指出，明年經濟比今年佳，加上低利率與高通膨走勢不變，房巿將呈現需求高的地區，房價向上攀升，反觀供過於求的地方恐會出現破盤價。

甲山林自建與代銷雙破千億

甲山林集團2024年自建與代銷雙雙破千億，甲山林總經理張境在表示，依「高就業機會所在，房市必定供不應求」的黃金定律，明年第1季推案採跟著科學園區走原則，自建案優先公開以竹科旁、總銷300億的「新竹帝寶」第二期最受矚目，代銷部分，即將開案的有台北南港「首泰大喆」、新北淡水的「伊豆莊園2」、基隆「德安美麗薈」、高雄台積電旁的「橋科大極」等新案。

海悅總經理王俊傑表示，明年經濟回溫，市場挑戰難度不存在，反倒是建商自己面臨的挑戰難度較大，因為明年建商要面對碳稅，缺工、缺料，還要因應政府打房政策，開發難度變高，推案應會減少。

海悅推案META PARK最受矚目

明年上半年海悅推出總銷280億的「META PARK」，該案為台日不動產龍頭國泰建設與三井不動產集團，合資成立「板南置業」主導開發，基地鄰近環狀線中原站、橋和站，與中原站約300公尺、橋和站約450公尺距離，此外，擁有5400坪基地，臨路規畫大尺度退縮的林蔭步道與沿街商業廣場，為新北中和近年難得一見的大型住宅開發案。中、南部主要個案則有位於台中忠明路、華富街口，總銷64億的「亞昕丰山」，與台南新市區富安路、富安七街上、總銷35億的「世界南科第二期」。

遠雄房地產總經理張麗蓉分析明年房巿表示，地緣政治風險趨緩，元月須關注國內總統大選議題，另國際間，升息趨緩，有利房市發展，拉升買賣移轉動能，整體有回春趨勢，特別是有新青安房貸挹注，加上股市穩定站穩萬七，熱錢流動，有望提升房市熱度。她不諱言，當前消費者房子越買越小，地點越買越遠，因此推案總價控制才是王道，就買氣來說，會回歸個案表現。

大隱開發、甲桂林董事長張裕能透露，下一個事業版圖將放在天母和信義區，信義區目前已有「松信廣場」和「大隱青后」，未來這兩區將是開發主場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部日前表示囤房稅2.0非打假球，依據財政部統計六都非自住的住家用房屋，平均每戶房屋稅稅額將增加2.64萬元，平均增幅達78%，非自住的新屋持有人需嚴正以待高持有稅時代；而據內政部資料，全國各縣市中，住宅類新屋比例最高的是新竹縣，其五年內新屋占比10.20%，六都中最高是台中市8.17%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，新屋的房屋評定現值高，再乘上高稅率，非自用住宅的稅負壓力將有感增加，台中市及新竹縣前幾年新建案推案量大，因此新成屋多、新屋比例高，尤其投資占比高的區域，可能形成潛在賣壓。

根據內政部房屋稅籍資料，全國共約有915萬戶住宅，屋齡5年內的住宅占比6.1%，約55萬宅，以各縣市新屋比重來說，包含新竹縣市、台中市、台南市，新成屋比重均逾7%，其非自用屋主在新法上路後，房屋稅負將最有感。

六都中住宅數量最多是新北市，將近170萬戶，但五年內新屋比例不高，僅5.56%。

六都中平均屋齡最年輕的是台中市，因其新屋占比8.17%，平均屋齡29.8年，是六都中唯一不到30年的區域，若比較全台各縣市，五年內新屋比例最高者為新竹縣10.20%，也是全台住宅屋齡最年輕的縣市。

住商不動產竹北台大加盟店店東陳李鴻指出，新竹縣住宅市場主力為竹科就業人口，因為需求量大、前幾年市場話題豐沛，建商積極推案，買氣也熱絡，拉高新屋比例。

陳李鴻指出，雖然房市多頭時期投資買盤不少，不過近一、二年多已轉手，且新竹縣的置產戶通常是企業主或大型企業的高層主管，其財力雄厚，囤房稅2.0增加的稅額不至於造成其財務壓力。

此外，陳李鴻觀察新竹縣住宅持有狀況，自住者占多數，若有投資客因財務壓力拋售，應為零星個案，對整體價格影響有限。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行昨（22）日公布．台灣銀行等五大銀行11月新增房貸為895.62億元，刷新歷史新高紀錄，單月暴增107.88億元；央行經研處副處長蔡惠美分析，11月國內部分地區湧現交屋潮，以及公股行庫的新青安房貸掀起購屋熱潮，是五大銀行房貸爆量的關鍵主因。

央行每月公布台銀、土銀、合庫、一銀與華銀等五大銀行新增房貸，因合計市占率約四成，金額變化，被視為房市景氣風向球。

央行統計顯示，11月新增房貸利率跌至2.071%，為八個月新低，月減0.006個百分點；蔡惠美坦言，除銀行房貸業務較為競爭、導致利率下滑外，新青安房貸的利率較為優惠，也是五大銀行新增房貸利率下滑的主因。

蔡惠美表示，五大銀行11月新增房貸較10月多出107.88億元，而這五家銀行11月承作的新青安貸款就高達65.6億元，占比高達60.8%；換言之，五大銀行11月新承作房貸，新青安占比超過六成。

蔡惠美說，「近期使用執照攀高，顯示市場有波交屋潮，使分戶貸款成長」，另外，今年8月上路的新青安房貸爆出申貸熱潮，申貸條件為名下無房產的民眾，且多數為首購族，顯示近期房市買氣仍集中在自住需求上，「這是我們（指央行）希望看到、比較健康的需求。」

央行提供數據顯示，今年前11月，六都建物買賣移轉棟數年減4.72%，顯示房市交易仍持續降溫。

儘管今年以來，房市交易已略見縮減，但進一步觀察象徵中古屋行情的信義房價指數，大台北地區房價仍呈微幅上漲。其中，台北市11月房價月增0.32%、年增0.37%，新北市月增0.66%、年增7.55%，整體大台北地區房價月增0.47%、年增3.41%。

財政部推出的新青安房貸8月1日上路，一段式利率從2.025％降為1.775％，承作銀行為台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行及台灣中小企銀等八大行庫，貸款對象限定為借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者；貸款成數最高八成，貸款額度最高1,000萬元，貸款年限最長40年，含寬限期5年。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

美國30年期固定房貸利率繼上周首次跌破7％後，本周再度下滑至6.67％，創半年新低，然而多項數據顯示，由於房價居高不下，專家預期房市交易恐緩慢復甦。

根據房貸巨頭房地美（Freddie Mac）公布，截至12月21日止當周，30年期固定房貸平均利率由前一周的6.95％陡降0.28個百分點，來到6.67％，為10月下旬以來連續第八周下跌。

受升息影響，8月中旬房貸利率曾升至7％以上，10月底飆升至7.79％，相較之下一年前房貸利率為6.27％。

房地美首席經濟學家卡特（Sam Khater）在聲明中指出，「在連續17周高於7％後，此為可喜的下降趨勢，且隨著房貸利率的下降，建商信心增強。」

房地產網站Bright MLS預期房貸利率將持續下降，明年中將降至6.5％，年底則將達到6.2％。首席經濟學家史圖特萬（Lisa Sturtevant）表示，買家面臨的更大問題是房源不足，導致房價居高不下，首購族尤為辛苦。

同時全美一般家庭可負擔房屋數量也大跳水，房地產經紀公司Redfin最新報告指出，一般家庭今年僅買得起待售房屋中的15.5％案源，較前一年的20.7％大幅縮水，更創紀錄以來最低。

報告顯示，由於房源數量比前一年下降21.2％，加上升息、房價影響，今年可負擔房屋僅約35萬間，較前年下降逾4成。

不過，房貸利率和房價雙雙依然遠高於疫前水準。Realtor.com最新數據指出，11月美國房屋賣方開價中位數比疫情爆發前高出37.7％，待售房屋量則大跌34％。

該網站的資深經濟研究員瓊斯（Hannah Jones）表示，房市仍供應不足，尤其在買家需求回升的情況下，將給價格帶來上行壓力。另外，雖然房市交易漸進回暖，但將非常緩慢才能達到平衡。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年房市受打房政策影響相當冷清，不過，臺銀靠新青安帶來的首購族加持，今年房貸新承作已經突破2,000億元。臺銀董事長呂桔誠指出，房貸客戶中高達95％的比率，屬於有剛性需求的首購、首貸族，沒有炒作疑慮。

呂桔誠22日於「台灣銀行藝術季頒獎典禮」會後受訪時表示，台銀至11月底稅前盈餘260億元，加上四大政策任務的90億元，總計350億元創下歷史新高。

在房貸業務方面，呂桔誠說，今年一直抱著「審慎」的態度承做，不過在12月15日他生日的這一天，房貸新承作竟突破2,000億元，另人頗感意外。他深入分析後發現，其中95％都是首購、首貸族的剛性需求，沒有炒作的問題。

新青安房貸自今年8月上路以來頻創佳績，臺銀則一直是公股承作冠軍。呂桔誠表示，臺銀對於新青安的業務推動相當積極，在新青安整體承作金額中，臺銀占公股總額的26％，戶數更占28％，從青安房貸推出、到新青安至今，承作戶數已超過10萬戶。

至於2024年經濟大環境，呂桔誠認為會「穩步增強」，這是由於各種投資方案顯現成果，包括產業轉型、供應鏈調整等，在授信案中可以看到各式各樣的投資方案，這都是未來經濟成長的重要動力基礎，而經濟成長同樣也可能帶動國人購屋能力。

呂桔誠指出，到目前為止，各界認為全國今年經濟成長率大約為1.6％，不過成長之下的內涵不一定相同，以台灣來說，有諸多的台商企業回台投資，也有諸多外派台幹回到台灣，因此在「1.6％」的統計數字下，可以感受到例如餐廳訂位很難、訂包廂更難，這代表創造的所得有帶來「實質的消費」。他認為，過去兩、三年來台商回台做的投資，即將要開花結果，前瞻建設產生的效果也值得期待；同時，全球供應鏈的調整為台灣帶來機會，具有彈性優勢的台商企業有能力快速反應、面對經濟變局，這些努力帶來的效益都會在明年逐漸顯現。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】